나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56259 [1] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층319호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며
주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중
교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층
319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서,
외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27),대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구(천호성내
재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한
지역(2016-11-28), 도시관리계획 입안중(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27.
기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-1234호 조서내용 확인), 도시관리계획 입안중
(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27. 기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-
1234호 조서내용 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

물건 비고

·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층 319호에 소재한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경56259 (1)이며, 감정가는 20,900,000원입니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

건물 면적은 4.57㎡(약 1.38평)이며, 토지 면적은 0.97㎡(약 0.29평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

특이사항으로는 재정비촉진지구에 속해 있으며, 감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한두 면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할 수 있게 되어 있고, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

입지조건

본 물건은 서울시 강동구 천호동에 위치하며, 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 "천호역"에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 각종 판매시설, 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 기능이 활발한 지역입니다.

교통 환경은 차량 출입이 자유로우며, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

물건지 서측으로는 폭 약 15미터의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매 개시결정(채권액 60,894,803원)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2004년 4월 12일 접수된 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권리자: 이홍구)

* 2021년 12월 30일 접수된 소유권이전 (매매금 20,000,000원, 권리자: 주심부동산중개법인주식회사)

* 2024년 5월 23일 접수된 강제경매 (채권자: 쇼핑몰나비관리단, 권리금액: 60,894,803원, 말소기준권리)

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없으며, 지상권 개요 또한 해당사항 없습니다.

감정평가서 요약에 기재된 오픈상가 관련 특이사항은 현황 조사를 통해 정확한 경계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

상권분석

천호역은 강동구의 핵심 상권 중 하나로, 지하철 5호선과 8호선의 환승역이라는 지리적 이점 덕분에 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

본 물건이 위치한 천호동 일대는 현대백화점, 이마트, 천호시장을 비롯한 대형 쇼핑 시설과 다양한 판매 시설, 오피스 빌딩, 음식점 등이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

주변 상권은 전통적인 상업 지구로서 꾸준한 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 예상됩니다.

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 5호선과 8호선을 통해 서울 도심 및 강남권으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에는 다양한 편의시설, 금융기관, 병원(강동경희대병원, 천호성심병원 등), 문화시설 등이 풍부하게 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

또한, 한강공원 접근성도 양호하여 여가 활동을 즐기기에도 좋은 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

본 물건은 재정비촉진지구로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중(2024-06-12, 공람기간: 2024.6.12-2024.6.27)인 상태입니다. 이는 향후 지역 개발 가능성을 내포하지만, 동시에 개발 계획 확정 및 진행 과정에서 발생할 수 있는 불확실성과 변동성에 유의해야 합니다.

건축물대장상 해당 건물의 주용도는 판매시설이나, 현재 감정평가서상 이용 상태는 상가(판매 및 영업시설)로서 공실 상태이며 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이는 명도 과정이나 향후 임대수익 확보에 변수가 될 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 공장설립승인지역/제한지역 등 다양한 도시관리계획상의 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 천호역 역세권의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지적 강점이 두드러집니다.

건물 면적 4.57㎡의 소형 점포임에도 불구하고, 낮은 감정가(20,900,000원)로 인해 소액 투자가 가능하다는 점이 매력적입니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없으며, 재정비촉진지구 지정은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 재정비촉진지구 및 도시관리계획 입안 중인 지역의 불확실성은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

오픈 상가로서의 구조적 특징 및 경계 확인 필요성에 대한 감정평가서 기재 내용을 유념해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 천호역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건

* 2천만원대의 낮은 감정가로 진입 장벽이 낮음

* 재정비촉진지구 지정에 따른 미래 가치 상승 기대

* 소형 면적으로 인한 명도 용이성 (기존 임차인 부재 시)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 20,900,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

성공적인 입찰을 위해서는 최근 주변 유사 물건의 실거래가, 낙찰가율, 상권의 현재 및 미래 가치, 그리고 본 물건의 명도 및 활용 가능성 등을 종합적으로 고려한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

일반적으로 본 물건과 같이 입지가 우수하고 소액 투자가 가능한 물건은 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 이는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 면밀한 시장 분석을 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.