나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50104 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 10층 제씨1026호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태양 · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 지하철 8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 업무시설 및 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 공공기관 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 지하철 8호선 "장지역" 및 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 17층 건물 내 제10층 제씨1026호로서, 외 벽 : 외장 석재 및 대리석 붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장시설, CCTV설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, "업무시설(오피스텔) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동서남북으로 광대로와 접해있으며, 단지 내 공도 차량 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50104 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 10층 제씨1026호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 211,000,000원

* 토지면적: 4.69㎡ (약 1.42평)

* 토지지분: 4.69㎡ (약 1.42평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 24.58㎡ (약 7.43평)

* 건물지분: 24.58㎡ (약 7.43평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 송파구 문정동, 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 업무시설, 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 공공기관 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 지하철 8호선 장지역 및 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 사정도 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 최OO (본건 강제경매 신청 채권자)

* 경매 개시: 서울동부지방법원 2025타경50104, 강제경매

* 말소기준권리: 2023년 3월 30일 접수된 백삼선 근저당권 (을1)

* 임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 215,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 5월 13일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025년 1월 6일

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 215,000,000원은 인수 또는 배당을 통해 정리될 가능성이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 보증금이 배당 처리될 것으로 예상되나, 최종 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수해야 하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수하게 된다면, 이는 낙찰가의 추가적인 비용이 됩니다.

* 별도 등기 및 권리:

* 별도 등기: 토지 별도 등기가 존재합니다.

* 인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 토지 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기(2016년 9월 30일, 제66038호)가 매수인이 인수해야 합니다. 이 구분지상권의 내용은 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 (2016년 12월 13일, 다함하비오주식회사)

* 소유권 이전 (2021년 7월 26일, 주식회사포텐)

* 근저당권 (2023년 3월 30일, 백삼선, 200,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025년 1월 9일, 최성호, 215,000,000원) - 본건 경매 개시

* 등기부채권 총액: 200,000,000원 (말소기준권리 기준)

1.3. 상권 분석

* 건물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 17층 건물 중 10층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다.

* 이용 상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

* 면적 및 시세 분석:

* 본건 감정평가서상의 건물 면적은 24.58㎡ (약 7.43평)이며, 감정가는 211,000,000원입니다. 이는 평당 약 28,398,000원 수준입니다.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(47.04㎡ ~ 48.96㎡, 약 14.2~15평)의 거래 사례는 42,400만원 ~ 46,000만원 (424,000,000원 ~ 460,000,000원) 수준이며, 이는 평당 약 2,980만원 ~ 3,070만원에 거래되었습니다.

* 비교 결과, 본건의 감정가는 평당 시세와 유사하게 책정되었음을 알 수 있습니다. 다만, 실제 거래된 면적(47~49㎡)과 본건의 건물 면적(24.58㎡) 간에 차이가 존재하므로, 정확한 면적 확인이 중요합니다.

* 인근 시설: 지하철 8호선 장지역 인근으로, 주변에 업무시설, 상업시설, 주거시설 등이 발달해 있습니다.

* 개발 계획: 송파구 문정동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활 정보

* 편의시설: 주변에 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있어 교육 환경 관련 법규 적용을 받을 수 있습니다.

* 교통: 지하철 8호선 장지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 강남 등 주요 업무 지구로의 접근성이 좋습니다.

* 주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 승강기, CCTV, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 최성호 임차인은 보증금 215,000,000원을 설정하고 대항력을 갖추고 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원" 표기가 경매를 통해 임차인의 보증금이 변제될 가능성을 시사하지만, 최종 낙찰 시 임차 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 만약 임차 보증금을 인수하게 된다면, 이는 낙찰가의 추가적인 비용이 됩니다.

* 토지 구분지상권 인수: 감정평가서 및 물건명세서에 따르면, 토지 관련 구분지상권(2016년 9월 30일 설정, 제66038호)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 권리는 토지 사용에 제약을 줄 수 있으므로, 그 내용과 영향력을 반드시 파악해야 합니다.

* 면적 discrepancy: 감정평가서상의 건물 면적(24.58㎡)과 최근 거래된 유사 면적(47.04~48.96㎡) 간의 차이가 있습니다. 이는 물건의 실제 가치 평가 및 향후 활용에 있어 중요한 고려사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 장지역 역세권에 위치한 오피스텔로, 송파구 문정동의 발전 가능성이 있는 지역에 속해 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 건물 자체의 기본적인 설비 또한 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 소멸되지 않는 토지 구분지상권의 인수 의무는 본 물건의 투자 리스크를 높이는 주요 요인입니다. 따라서 입찰 전 해당 권리들의 상세 내용을 면밀히 분석하고, 잠재적 인수 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 8호선 장지역 역과의 접근성이 우수하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주거 및 업무 겸용: 오피스텔로서 주거 및 업무용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 문정동 일대는 지속적인 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 합리적인 감정가: 본건의 감정가(211,000,000원)는 약 7.43평 기준 평당 2840만원으로, 인근 유사 면적(약 14~15평)의 시세(평당 2980~3070만원)와 비교할 때, 권리 관계가 명확히 정리된다면 경쟁력 있는 수준입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 211,000,000원입니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원과 인수해야 하는 토지 구분지상권입니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 표기는 임차인의 보증금이 경매 절차에서 배당될 가능성을 시사합니다. 만약 임차인의 보증금이 온전히 배당 처리되어 매수인이 인수하지 않아도 된다면, 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

하지만, 인수해야 하는 토지 구분지상권의 존재는 물건의 가치를 일정 부분 하락시킬 요인입니다.

이에 따라, 안전한 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 205,000,000원

이 범위 내에서 보증금 인수 여부, 구분지상권의 구체적인 영향, 그리고 현장 조사를 통해 파악된 임대 수요 및 관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금이 실제로 인수되는지 여부를 반드시 사전에 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 한다면, 예상 입찰가를 재산정해야 하며, 이 경우 본 물건에 대한 투자는 매우 신중해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.