나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50210 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50210 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50210
• 주소: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 5층502호 (중곡동,연리지7)
• 용도: 다세대주택

서울동부지방법원 경매6계 2025타경50210 | 소재지: 서울특별시 광진구 용마산로1길 12-5, 5층502호 (중곡동,연리지7) | 감정가: 347,000,000원 | 최저가: 277,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울동부지방법원 2025타경50210 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50210 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 347,000,000원

토지면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

토지지분: 18.7㎡ (약 5.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.48㎡ (약 8.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 주택도시보증공사(임차인 이화진)로부터 2025.09.04.에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨.

주의사항: 상기 특이사항에 명시된 임차인의 확약서 내용을 면밀히 검토해야 함.

1.3. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, '용마초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 아차산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 502호이며, 2018년 10월 22일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 마감 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창으로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 설비 내역

도시가스보일러에 의한 개별난방시설이 갖추어져 있으며, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 보유하고 있습니다.

1.6. 토지 이용 현황

인접 도로와 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다. 토지 서측으로는 노폭 약 6미터, 남측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.8. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 임차인 이화진은 주택도시보증공사에 제출한 확약서를 통해 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의한 것으로 파악됩니다. 이는 명도 시 예상되는 갈등 요소를 줄일 수 있는 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

1.9. 상권분석

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 단독주택과 다세대주택이 주를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 인근 아차산역을 중심으로 한 지역 상권은 꾸준한 수요를 보이는 편이며, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

1.10. 생활정보

대상 물건지 인근에는 용마초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 아차산역이 가까워 지하철 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선을 통해 서울 시내로의 이동이 용이합니다.

1.11. 잠재적 리스크

1.11. 1. 임차인 관련 사항

임차인 이화진의 확약서 내용상, 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금 채무가 없을 가능성이 높습니다. 그러나 관련 법률 검토 및 추가 확인이 필요합니다.

1.11. 2. 토지이용계획

군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

1.11. 3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 주거 지역 내에 있을 수 있는 소음 발생 시설 등에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.12. 종합 의견

본건은 서울 광진구 중곡동에 위치한 다세대주택으로, 용마초등학교와 아차산역 인근에 자리하고 있어 교육 및 교통 편의성이 양호합니다. 2018년 신축 건물로 비교적 연식이 짧고, 최근 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 임차인 관련 확약서 덕분에 명도 리스크가 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 상의 제한 사항과 향후 발생할 수 있는 재건축 또는 리모델링 시의 제약을 고려해야 합니다.

1.13. 투자 포인트

1.13. 1. 우수한 입지 조건

지하철 5호선 아차산역 도보권에 위치하며, 초등학교가 인근에 있어 젊은 세대나 학부모에게 매력적인 입지입니다.

1.13. 2. 낮은 명도 리스크

임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서로 인해 명도 과정에서의 갈등 및 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.13. 3. 신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 최신식 건물이어서 즉시 거주 가능하며, 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

1.13. 4. 소형 평형

29. 48㎡ (약 8.92평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합하며, 소액 투자로 접근이 용이합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매6계