나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50210 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(아차산역) 등이
소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일: 2018.10.22.)

외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽: 벽지 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차
장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고평탄한 2필지 일단지의 부정형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로
에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.(대표지번인 중곡동 117-12번지의 내용을 기재하였음)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 이화진)로부터 2025. 09. 04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경50210 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 중곡동 117-12 연리지7 5층502호

1.3. 종별

다세대주택

1.4. 감정가

3억 4천 7백만원

1.5. 면적

토지면적: 18.70㎡ (약 5.66평)

건물면적: 29.48㎡ (약 8.92평)

1.6. 건물 사용승인일

2018년 10월 22일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '용마초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 아차산역 등이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2022년 12월 8일 접수된 남기출 근저당권(2억 4천만원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 여기에는 을5 근저당권(남기출), 갑2 가압류(서울보증보험주식회사), 갑3 강제경매(주택도시보증공사), 을6 임차권(이화진) 등이 포함됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이화진)

* 보증금: 2억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 16일

* 확정일자: 2021년 9월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(임차인 이화진)로부터 2025년 9월 4일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.5. 인수 보증금

0원. 상기 임차인 이화진은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 아차산역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

4.3. 최근 시세 동향

인근 다세대주택의 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 경우 평당 약 2,300만원에서 4,000만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 본 물건의 감정가는 약 3,889만원/평으로, 비교적 신축 연식(2018년 준공)을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 6층 건물 중 5층에 위치하며, 2018년 사용승인되어 비교적 신축에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

5.2. 설비 내역

도시가스보일러에 의한 개별난방 시설, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재탐지시설, 주차장 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 주변 편의시설

인근 용마초등학교, 아차산역, 서울어린이대공원 등 교육, 교통, 여가 시설에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임차인 이화진이 대항력을 포기하고 주택도시보증공사의 확약서가 제출되었으나, 만일의 사태에 대비한 법적 검토 및 확인 절차가 필요합니다. 다만, 제출된 서류의 내용이 명확하여 실질적인 리스크는 매우 낮다고 판단됩니다.

6.2. 건물 노후도

2018년 준공으로 신축급에 해당하나, 장기적인 관점에서 건물 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 토지이용계획상의 규제

일부 규제 지역(가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등)에 포함되어 있으나, 이는 일반적인 주거 지역의 규제 수준으로 해석됩니다.

6.4. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 바로는 인근 지역에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재의 역세권 다세대주택으로, 2018년 준공된 신축급 건물입니다. 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 인수되는 권리 없이 안전하게 낙찰받을 수 있으며, 주변 편의시설 및 교통 환경도 양호하여 실거주 및 투자용으로 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 주택도시보증공사와 임차인 간의 특이사항이 있으나, 명확한 확약서 제출로 인해 법적 분쟁의 소지는 매우 낮다고 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 대항력 없는 임차인과 HUG 확약서 제출로 명도 및 권리 인수 리스크가 거의 없습니다.

* 우수한 입지 조건: 지하철 7호선 아차산역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 접근성이 뛰어나며, 주거 및 생활 환경이 편리합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신식 건물에 해당하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 시장 경쟁력: 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 감정가로, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3억 4천 7백만원이며, 건물 전용면적은 29.48㎡ (약 8.92평)입니다.

인근의 유사 다세대주택 실거래가 분석 결과, 평당 약 2,300만원에서 4,000만원 이상까지 거래되고 있으며, 본 물건의 평당 감정가는 약 3,889만원으로 비교적 신축 건물임을 감안하면 시장 가격과 부합하는 수준입니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 3억 4천 7백만원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 3억 4천만원 ~ 3억 6천만원

* 보수적 접근 시: 3억 4천만원 ~ 3억 5천만원

* 적극적 접근 시: 3억 5천만원 ~ 3억 6천만원

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사를 바탕으로, 입찰 기일 직전의 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 판단하여 결정하시는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.