나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50319 [1] 서울특별시 강동구 암사동 472-1 한강스타빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공인 · 평가일 2025.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동 주민센터" 북측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물)으로서, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "암사역"이 위치
하여 주변 교통시설과의 연결 및 이용이 무난하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층으로서,
사용승인일자: 2014년 05월 14일
외벽: 석재타일붙임 마감 등.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택-단지형)으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건은 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 인접도로 및 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용(다세대
주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50319 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 472-1 한강스타빌 3층302호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택-단지형)

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일자: 2014년 05월 14일

건물면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물지분: 28.63㎡ (약 8.66평)

1.3. 토지 정보

토지면적: 18.53㎡ (약 5.61평)

토지지분: 18.53㎡ (약 5.61평)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등

1.4. 매각 정보

감정가: 267,000,000원 (2억 6천 7백만 원)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 "암사1동 주민센터" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 "암사역"이 위치하여 주변 교통시설과의 연결 및 이용이 무난합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 소유권보존 (2014.05.21)

* 공유자전원지분전부이전 (2015.03.06)

* 소유권이전 (2020.12.29)

* 주택임차권 (2023.12.06 접수, 을구 5번, 말소: 인수)

* 강제경매 (2025.01.10 접수, 갑구 4번, 말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

본건은 말소기준권리(강제경매)보다 선순위인 주택임차권(을구 5번)이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

이는 물건명세서 상 "배당에서 전액 변제받지 않으면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이윤경)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-29

확정일자: 2020-11-18

배당신고일자: 2023-12-06

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원은 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 주요 부담이 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건(28.63㎡)과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

2026년 5월 8일 거래된 29.97㎡(약 9.07평) 규모의 2013년식 다세대주택이 30,850만 원에 거래되었습니다. 이는 본건과 유사한 조건으로, 이를 본건의 기준 시세로 볼 수 있습니다.

이 외에도 2022년식 47.85㎡(약 14.48평) 주택이 59,000만 원, 1986년식 42.57㎡(약 12.88평) 주택이 20,300만 원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

본건의 감정가는 267,000,000원입니다. 그러나 유사 면적 및 건축 연도의 최근 실거래가(30,850만 원)를 고려할 때, 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높을 수 있습니다.

다만, 가장 중요한 가격 결정 요인은 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원 중 미회수 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 암사1동 주민센터가 위치하여 각종 행정 서비스 이용이 편리합니다.

또한, 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 및 제한사항

토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인의 보증금 250,000,000원 중 배당으로 회수되지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 비용 발생으로 이어질 수 있으며, 최악의 경우 낙찰가 외 2억 5천만 원을 추가로 부담할 가능성도 있습니다.

실제 낙찰 후 배당표가 확정되어야 임차인의 최종 인수 보증금 액수를 알 수 있습니다.

6.2. 주변 환경 리스크

토지이용계획에 명시된 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역" 지정은 향후 건축이나 용도 변경 등과 관련하여 규제 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 암사동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 8호선 암사역 역세권에 해당하며 교통이 편리하고 주거 환경도 양호한 편입니다.

그러나 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 250,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다.

감정가는 267,000,000원이지만, 임차인 인수 가능 보증금을 고려하면 실질적인 취득 비용은 크게 달라질 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 암사역 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 한 향후 시세 상승 가능성.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있다면, 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

* 단지형 도시형생활주택으로 관리가 상대적으로 용이한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 선순위 임차인의 보증금 250,000,000원 중 실제 인수해야 하는 금액에 따라 크게 달라집니다.

만약 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못하여 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 경우, 이는 사실상 추가적인 부동산 취득 비용으로 간주해야 합니다.

따라서, 이러한 높은 불확실성과 위험 요소를 고려하여 감정가(267,000,000원) 및 유사 물건 실거래가(약 308,500,000원) 대비 상당한 폭의 할인이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 임차인의 보증금 전액 인수 가능성을 염두에 두고 130,000,000원 ~ 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 잠재적 인수 보증금을 포함하더라도 시장 가치 대비 합리적인 수준을 확보하기 위한 방안이며, 실제 입찰가는 최종 배당 결과, 현장 조사, 추가적인 시세 및 권리 분석을 통해 매우 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.