나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63899 [1] 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 각종 관공서, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층 건내 제3층 제301호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택/원룸형 으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2022-05-12), 지구단위계획구역, 도로(2004-11-05)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63899 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 548-4 에스아이팰리스센트럴성내 3층 301호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 7.40㎡ (약 2.24평)

* 토지 지분: 7.4㎡ (약 2.24평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 14.07㎡ (약 4.26평)

* 건물 지분: 14.0675㎡ (약 4.25평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물대장상 주용도: 공동주택 (도시형생활주택(원룸형), 제1종근린생활시설)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2/지상15층

* 사용승인일: 2021년 4월 23일

1.1. 입지조건

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* 위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재 "서울강동경찰서" 남측 인근에 위치

* 주위환경: 각종 관공서, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. 서울 지하철 8호선 강동구청역 및 주변 버스 노선 이용 가능

* 토지형상: 인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 25미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 갑5 (강제경매, 이행보, 2024-11-08)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조민희)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-07

* 확정일자: 2021-06-16

* 대항력: 있음

* 등기부상 권리관계:

* 을구 1번: 주택임차권 (조민희, 230,000,000원) - 접수일자 2023-05-24. 등기부요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하는 권리임.

* 권리분석 결과:

* 대항력 있는 임차인 조 이 존재하며, 보증금 230,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 주택임차권이 명시되어 있어, 해당 보증금은 인수 대상임.

1.3. 상권분석

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* 주위 환경: 각종 관공서(서울강동경찰서), 근린생활시설, 도시형생활주택이 혼재하여 생활 편의성이 높음

* 주변 상가 및 시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 우수함

* 시세 분석 (유사 물건 기준):

* 제공된 JSON 데이터상 유사 면적의 최근 거래 사례는 없으나, 인근의 다른 건물들의 거래 사례를 참고하면 다음과 같음.

* 퀸스빌 (2004년식, 59.19㎡) 2026년 5월 280,000,000원에 거래

* 한성올림픽파크아파트 (2024년식, 40.512㎡) 2026년 5월 415,000,000원에 거래

* 타워파크주택(A동) (2013년식, 29.81㎡) 2026년 5월 315,000,000원에 거래

* 본건은 14.07㎡로 매우 작은 면적이며, 비교 대상이 되는 물건들의 면적이 훨씬 넓어 직접적인 비교는 어려움.

* 건물이 2020년~2021년 준공되어 비교적 신축임

* 인근에 서울강동경찰서, 올림픽공원 등 편의 및 여가 시설 접근성이 좋음

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않음.

1.4. 생활정보

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* 주거환경: 도시형생활주택/원룸형으로 이용 중이며, 내부 구조가 깔끔하고 청결하게 관리되고 있다는 후기가 있음

* 편의시설: 인근에 각종 관공서, 근린생활시설이 있어 생활이 편리함. 서울아산병원, 롯데마트, 롯데백화점 등도 근거리에 위치

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용 편리. 강동구청역, 천호역 등 대중교통 접근성 양호

* 교육환경: 성내초등학교, 성내중학교 등이 인근에 위치

* 기타: 올림픽공원, 성내천 산책로 등 여가 및 휴식 공간 접근성 양호

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있음

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 조 의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 매입 비용이 상당하며 투자금 회수 계획을 면밀히 세워야 함.

* 소액 면적: 14.07㎡(약 4.26평)의 작은 면적은 향후 되팔거나 임대 시 잠재적 수요층이 제한될 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 인수되는 임차권 외 추가적인 권리 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 함.

* 감정가와 인수 보증금의 차이: 감정가(225,000,000원)보다 인수해야 할 임차 보증금(230,000,000원)이 높아, 실질적인 투자 수익률을 신중히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울특별시 강동구 성내동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 주변 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 높이는 주요 요인이며, 물건의 감정가보다 높은 금액이므로 신중한 접근이 필요합니다. 14.07㎡의 작은 면적 또한 고려해야 할 사항입니다. 이러한 조건을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 단순 시세 차익보다는 인수되는 보증금을 감안한 수익률 분석이 필수적인 투자 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 좋은 입지: 서울 강동구 성내동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리함.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 잠재적 임대 수익: 원룸형 도시형생활주택으로 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 인수 보증금으로 인한 투자금 부담이 큼.

* 경매 기회: 인수 부담이 큰 만큼, 경쟁이 덜 치열할 경우 시세보다 낮은 금액으로 총 투자 비용을 맞출 수 있는 기회가 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

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본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 230,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 물건입니다. 따라서 총 매입 비용은 "입찰가 + 인수 보증금(230,000,000원)"이 됩니다.

현재 감정가는 225,000,000원이나, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하므로, 총 매입 비용이 부동산의 실질 가치나 향후 되팔 가격을 초과하지 않도록 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 거래가액을 고려하고, 현재 건물의 신축 연식 및 입지 조건을 감안할 때, 본 물건의 실질 가치를 보수적으로 평가하면 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 예상해볼 수 있습니다.

이를 바탕으로 총 매입 비용을 해당 가치 범위 내로 맞추기 위한 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

* 총 매입 비용 목표: 250,000,000원 ~ 280,000,000원

* 예상 입찰가: (총 매입 비용 목표) - (인수 보증금 230,000,000원)

이에 따라, 예상 입찰가는 약 20,000,000원 ~ 50,000,000원 사이가 될 수 있습니다.

주의사항 : 인수되는 임차 보증금의 존재로 인해 매우 높은 리스크가 수반되므로, 투자 전 반드시 현장 방문 및 권리 분석을 재확인하고, 예상되는 총 투자 비용과 미래 가치에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 다른 권리들이 말소된다는 의미일 수 있으나, 을구 1번 임차권이 인수된다는 명확한 정보가 우선적으로 고려되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.