나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경62131 [1] 서울특별시 성동구 성수동2가 436-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(3): 본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성원중학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.
일련번호(4): 본건은 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성원중학교" 남동측 인근에 위치한 전통시장(뚝도청춘시장) 내에 있으며 주위는 유사형의 점포로 구성된 상업지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(3): 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.
일련번호(4): 본건은 전통시장 내 위치하여 차량접근이 불가하며 도보로 접근이 가능함. 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호(3): 인접도로와 등고평탄한 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.
일련번호(4): 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호(3): 본건 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 접하였음.
일련번호(4): 본건 서측으로 폭 약 2미터 내외의 시장 내 도로와 접하였음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(3) :도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역(관련사항 문의 02-2286-6568)), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역
일련번호(4) :도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역(관련사항 문의 02-2286-6568)), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 일반건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1): 연와조 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/ 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 1993.12.18.)
외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

일련번호(2): 세멘블럭조 세멘기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1963.06.27)
외 벽: 노출콘크리트 마감 등,
내 벽: 시멘트몰탈 및 일부 타일붙임 마감 등.

이용상태

일련번호(1): 다가구주택(13가구)으로 이용 중임.
일련번호(2): 현황 "점포"로 이용 중임.

설비내역

일련번호(1): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.
일련번호(2): -.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지" 및 "건물개황도"와 같이 제시외건물㉠-㉣(발코니)이 소재하는 바, 개략적인 실측면적 등에 의해 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 참작하여 원가법으로 평가하였음.

공부와의 차이

일련번호(2): 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나, 현황 "점포"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 일반건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함).
서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설은 부동산현황조사보고서에 의하면 공부상 단층이나 현황상 지상2층 건물인 것으로 보임. 일반건축물대장상 주용도는 제조업소로 등재되어 있으나 현황은 점포임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경62131 (1)

* 소재지: 서울특별시 성동구 성수동2가 436-1

* 토지면적: 314.00㎡ (약 94.98평)

* 토지지분: 314㎡

* 건물면적: 510.99㎡ (약 154.57평)

* 건물 제시외면적: 17.28㎡ (약 5.23평)

* 총 건물면적: 528.27㎡ (약 159.80평)

* 용도: 주거용 건물(다가구주택) 및 판매시설

* 감정가: 6,582,753,870원 (65억 8275만 3870원)

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 매각대상: 기타 (일괄매각, 제시외 건물 포함)

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 공유물분할 경매, 대항력 있는 임차인 다수 존재.

1.1. 건물 현황

* 건물(1): 서울특별시 성동구 성수동2가 436-1 (둘레11길 10-13)

* 구조: 연와조 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상3층

* 사용승인일: 1993.12.18

* 주용도: 단독주택 (다가구주택 13가구)

* 연면적: 497.77㎡

* 건물(2): 서울특별시 성동구 성수동2가 335-119 (성덕정15길 4-2)

* 구조: 세멘블럭조 세멘기와지붕 단층

* 사용승인일: 1963.06.27

* 주용도: 제조업소 (현황: 점포)

* 연면적: 13.22㎡

* *참고: 일반건축물대장상 단층이나 현황상 지상 2층 건물로 추정됨.*

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 성수동2가 소재 "성원중학교" 남측 인근 또는 남동측 인근. 뚝도청춘시장 내 위치.

* 주위환경:

* (토지 일련번호 3) 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 등이 소재하는 주거지대.

* (토지 일련번호 4) 주위는 유사형의 점포로 구성된 상업지대 (전통시장 내).

* 교통상황:

* (토지 일련번호 3) 차량 진출입 가능, 인근 노선버스 정류장 소재 (무난함).

* (토지 일련번호 4) 전통시장 내 위치로 차량 접근 불가, 도보 접근 가능. 인근 노선버스 정류장 소재 (무난함).

* 도로상태:

* (토지 일련번호 3) 본건 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로와 접함.

* (토지 일련번호 4) 본건 서측으로 폭 약 2미터 내외의 시장 내 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(성수전략정비구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* *주의: 성수전략정비구역 관련 사항은 02-2286-6568 문의 필요. 교육환경보호구역 해당 여부는 성동교육청 확인 필요.*

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024-10-10 접수된 강제경매개시결정(서울동부지방법원 2024타경62131)이며, 이는 말소 예정임.

* 소유권은 여러 차례 변동되었으며, 상속 등기 및 소유권 이전 등기가 확인됨.

* 임차인 현황:

* 총 18명의 임차인이 확인되며, 다수가 "대항력 있음"으로 기재되어 있어 인수 여부 및 보증금 변제 순위에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 임차인 목록 (마스킹 처리):

* 고 (보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2003-10-08, 대항력 있음)

* 고 (보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-08-17/확정 2015-08-13, 대항력 있음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-06-19, 대항력 있음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-10-05, 대항력 있음)

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2007-08-28, 대항력 있음)

* 김 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-03-02, 대항력 있음)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-09, 대항력 있음)

* 송 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-04-18, 대항력 있음)

* 신 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-06-22, 대항력 있음)

* 안 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-08-17, 대항력 있음)

* 이 (보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입 1997-09-22, 대항력 있음)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-16, 대항력 있음)

* 임 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-06-26, 대항력 있음)

* 전 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-10-29/확정 2015-11-20, 대항력 있음)

* 전 (보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-05-07/확정 2024-10-28, 대항력 있음)

* 정 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2001-03-05, 대항력 있음)

* 최 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-08, 대항력 있음)

* *주의: 보증금 및 차임이 미상인 임차인 중 대항력이 있는 경우가 다수 확인됩니다. 이들의 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.*

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 기재된 금액이며, 실제 인수 보증금은 임차인 현황에 따라 달라질 수 있습니다.)

4. 상권분석

* 물건지는 전통시장(뚝도청춘시장) 내에 위치하여 상업시설로서의 기능이 예상되며, 동시에 주거지대와 인접하여 복합적인 상권 특성을 지닙니다.

* 성수동2가는 최근 몇 년간 재개발 및 신축 건물 증가로 인해 지역 가치가 상승하고 있으며, 상업 및 주거 기능이 공존하며 활성화되는 지역입니다.

* 다양한 종류의 점포 및 주거시설이 혼재되어 있어, 지역 수요에 따른 상권의 유동성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육시설: 성원중학교가 인근에 위치하며, 성동교육청에서 교육환경보호구역 관련 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 전통시장 내 위치하여 식료품 및 생활용품 구매가 용이합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 다만, 전통시장 내부는 차량 접근이 제한될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 낙찰 후에도 해당 임차인들이 기존 조건대로 거주하거나 보증금 반환을 요구할 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 특히 보증금액이 명확하지 않거나 0원으로 기재된 경우, 실제 예상치 못한 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 서울 성동구 성수동2가 335-119 지상 판매시설이 공부상 단층이나 현황상 지상 2층 건물인 점, 일반건축물대장상 주용도는 제조업소이나 현황은 점포인 점 등은 향후 건축물 관련 민원이나 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 성수전략정비구역: 본 물건이 포함된 구역의 개발 계획 및 규제 사항은 향후 자산 가치에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 정보를 상세히 파악해야 합니다. (문의: 02-2286-6568)

* 토지거래 허가 구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가 구역으로, 관련 규정 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 성수동2가라는 우수한 입지에 위치하며, 토지 면적이 넓고 건물 연면적 또한 상당하여 다가구주택 및 상업시설로서의 잠재적 가치가 높습니다. 특히 성수전략정비구역에 포함되어 있어 장기적인 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이며, 이들의 권리관계를 명확히 파악하고 인수 시 발생할 수 있는 비용 및 법적 절차를 충분히 고려해야 합니다. 또한, 건물 현황과 공부상의 차이점을 인지하고 있어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 성수전략정비구역 내 입지로, 향후 재개발 및 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 넓은 토지 면적과 복합 용도의 건물로 향후 개발 또는 증축 시 높은 수익 기대 가능.

* 성수동의 높은 지역 선호도와 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익 기대.

* 인근 뚝도청춘시장 활성화 및 주변 주거단지 개발에 따른 수혜 예상.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 유사 면적의 소형 주거 시설(다세대, 연립)의 제곱미터당 거래가는 약 1270만원에서 1510만원 수준으로 나타났습니다. 이를 본 건의 총 건물 면적(510.99㎡)에 적용 시, 대략 64억 9천만원에서 77억 2천만원 사이의 시세 형성이 가능할 것으로 추정됩니다.

감정가는 65억 8275만 3870원으로, 이러한 시장 분석 결과를 종합해 볼 때 감정가가 시장 가치 범위 내에 있거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 수준 (약 59억 2천만원 ~ 69억 1천만원) 을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 현장 분위기, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.