나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50333 [1] 서울특별시 강동구 천호동 37-15 엘림하우스 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: VUM · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 ""천호중학교"" 북측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""굽은다리역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트(평스라브)지붕 6층 건물 내 제3층 제301호로서
(사용승인일 : 2015.07.01.)

외벽 : 석재 붙임, 벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형단지형다세대)으로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 공동주택(도시형단지형다세대-15) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 동측으로 도시계획시설 도로 포함 노폭 약 6미터 내외의 상암로41가길, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 상암로41나길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)(서울시강동송파교육지원청 고시 제2024-161호 참조)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 황사라)로부터 2026.07.01.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50333 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 37-15 엘림하우스 3층 301호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 정보

건물명: 엘림하우스

구조: 철근콘크리트조, 6층 건물 중 3층 301호

사용승인일: 2015년 07월 01일

건물면적: 37.97㎡ (약 11.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 25.15㎡ (약 7.6평)

토지지분: 25.1543㎡ (약 7.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.4. 감정가 및 매각물건

감정가: 320,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 현황 공동주택(도시형단지형다세대-15) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "굽은다리역"이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

지적상 동측으로 도시계획시설 도로 포함 노폭 약 6미터 내외의 상암로41가길, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 상암로41나길과 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2022년 03월 28일 접수된 김정이 근저당권(84,000,000원)입니다.

본 경매물건은 강제경매 개시결정(2025타경50333)으로, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

소멸되는 주요 권리로는 근저당권, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등이 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 분석

주요 임차인은 황 씨로, 보증금 304,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자 2021년 06월 18일, 확정일자 2021년 05월 21일로, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 반환 보증에 가입되어 있습니다.

중요: 임차인 황 씨는 주택도시보증공사로부터 2026년 07월 01일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

이 확약서에 따라, 임차인은 대항력을 포기하였으므로 매수인에게 임차보증금 반환 의무가 승계되지 않을 것으로 보입니다. (주의: 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 대한 최종 판단은 법률 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

따라서, 임차보증금 인수 금액은 0원으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주택가 지역에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

천호동 지역은 서울 동남권의 상업 및 주거 중심지로, 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 "굽은다리역"을 통해 서울 주요 지역으로의 접근이 용이합니다.

가까운 편의시설로는 마트, 병원, 은행 등이 있습니다.

5.2. 교육시설

"천호중학교"가 북측 인근에 소재하며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 이슈

임차인 황 씨는 HUG와의 확약서를 통해 대항력을 포기하였으나, 법적 해석에 따라 잠재적인 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않을 수 있습니다. 확약서의 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 권리관계 복잡성

등기부등본상 여러 건의 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등이 설정되어 있었으나, 대부분 말소될 예정입니다. 하지만 경매 절차 진행 중 권리관계 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설(예: 화장터, 대규모 산업폐기물 처리시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 주변 지역은 주거 및 학교, 근린생활시설이 혼재된 일반적인 도심 주거 지역으로 판단됩니다. 그러나 최종 입찰 전 현장 답사를 통한 상세 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 HUG와의 임차인 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상된다는 점입니다. 이로 인해 권리 분석상의 리스크가 크게 감소합니다.

감정가는 3억 2천만원이며, 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

임차인 보증금 인수 리스크 없음: HUG와의 확약서로 대항력 있는 임차인으로 분류되던 황 씨의 보증금 인수 부담이 사라져 투자 안정성이 높습니다.

양호한 입지: 지하철 5호선 굽은다리역 이용이 편리하고, 주변 주거 환경 및 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

합리적인 감정가: 주변 유사 물건 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

최신 건축물: 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하여 하자 보수 등에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(25.69㎡, 2017년 준공)의 경우 300,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON analysis]. 이는 평당 약 11.68백만원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 37.97㎡이며, 감정가는 320,000,000원으로 평당 약 8.43백만원 수준입니다.

다른 거래 사례(50.07㎡, 2003년 준공)에서는 평당 약 9.59백만원에 거래되었습니다 [cite: JSON analysis].

최근 유사 면적 거래 사례의 평당 단가가 높게 형성되어 있는 점과 본 물건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점을 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 리스크가 없고 HUG 관련 확약서로 인한 법적 안정성이 확보된다면, 시장 가격 수준으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

추천 입찰가: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

이 입찰가는 감정가 대비 약 103% ~ 113% 수준이며, 유사 면적의 최근 거래 사례에서 도출된 시장 가치 범위를 고려하여 산정되었습니다.

본 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액 0원을 제외하고 산정되었습니다.

이 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 및 시장 상황에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.