나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578696 [1] 인천광역시 남동구 만수동 945-3 상우빌라 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경578696 [1] 인천광역시 남동구 만수동 945-3 상우빌라 3층303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경578696
• 주소: 인천광역시 남동구 구월남로355번길 61-9, 3층303호 (만수동,상우빌라)
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매10계 2024타경578696 | 소재지: 인천광역시 남동구 구월남로355번길 61-9, 3층303호 (만수동,상우빌라) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 65,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경578696 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 945-3 상우빌라 3층303호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 94,000,000원

* 토지면적: 24.24㎡ (약 7.33평)

* 건물면적: 36.66㎡ (약 11.09평) - 본 물건은 다세대주택으로, 일반적으로 전용면적과 분양면적이 구분되지 않으며, 해당 면적이 실제 이용 가능한 면적으로 이해됩니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 감정평가서 요약

* 위치 및 주위환경: 인천 남동구 만수동 소재 "문일여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대입니다.

* 교통상황: 동측 인근에 인천지하철 2호선 "만수역"이 위치하고 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 4층 규모의 다세대주택 내 제3층 제303호로, 외벽은 콘크리트 위 치장벽돌 및 페인팅 마감, 창호는 프라스틱 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 일반적인 상하수도설비 및 위생설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로, 동측으로 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 내에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대차관계는 미상입니다.

2. 주변 환경 및 교통 여건

* 위치: 인천광역시 남동구 만수동 945-3 번지 소재 상우빌라 3층 303호는 "문일여자고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교통 여건: 동측으로는 인천지하철 2호선 "만수역"이 위치해 있으며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이를 통해 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 도로 접근성: 본건 토지는 북측으로는 소로, 동측으로는 세로에 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 이에 따라 경매 절차가 개시되었습니다.

* 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 이전 시 일체의 권리가 정리됩니다.

* '유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 확인이나 특별한 절차가 요구될 수 있습니다.

* 등기부등본 상 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

* 가장 중요한 권리 관계는 '임대차 관계 미상'입니다. 이는 해당 물건에 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 그 보증금, 월세, 계약 관계 등이 확인되지 않았음을 의미합니다. 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있어, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 만수동 일대는 다세대주택 위주의 주거 지역으로 형성되어 있습니다.

* 인천지하철 2호선 만수역과 인접해 있어 역세권의 이점을 가지며, 이로 인해 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점, 은행, 병원 등) 이용이 수월합니다.

* 대규모 상업시설보다는 소규모 상가 및 근린생활시설 위주의 상권이 발달해 있어, 일상생활에 필요한 서비스 접근성은 양호한 편입니다.

* 주거 지역 특성상, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 북서측 인근에 "문일여자고등학교"가 위치하여, 교육 환경을 중시하는 수요층에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 편의시설: 만수역 주변 및 주택가 내에 위치한 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 쾌적성: 대규모 공업 지역이나 유흥가와는 거리가 있어, 상대적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 불확실성: 임대차 관계가 미확인된 상태이므로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 명도 협상 및 법적 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

* 유동화 물건의 특수성: 유동화 물건은 일반 경매와는 다른 자산유동화전문회사(AMC) 등의 관리를 받을 수 있으며, 이로 인해 매각 조건이나 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후 및 유지보수: 다세대주택의 경우, 건물 연식에 따른 노후화로 인해 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 감정가 산정 시점의 건물 상태를 확인하고, 잠재적 수리 비용을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역 등에 해당됩니다. 향후 건축 행위나 재개발 시 관련 법규의 영향을 받을 수 있으므로, 구체적인 개발 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 인천 남동구 만수동에 위치한 본 다세대주택은 만수역 역세권이라는 지리적 이점과 다세대주택 위주의 주거 환경을 갖춘 물건입니다.

* 양호한 교통망과 인근 학교는 주거 편의성을 높이며, 특히 합리적인 감정가(9,400만원)는 잠재적 투자 가치를 시사합니다.

* 하지만, '임대차 관계 미상' 및 '유동화 물건'이라는 명확한 리스크 요소를 안고 있어, 성공적인 투자를 위해서는 철저한 사전 조사와 명도 전략 수립이 무엇보다 중요합니다.

* 이러한 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 안정적인 주거용 부동산으로서의 가치 또는 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 만수역(인천지하철 2호선) 도보 이용 가능한 거리에 위치하여, 출퇴근 및 생활 편의성이 우수하며 이는 부동산 가치 상승의 중요한 요인이 됩니다.

* 실거주 적합성: 조용한 주택가에 위치하며 학교가 인접해 있어, 실수요자가 실거주 목적으로 접근하기에 좋은 환경입니다.

* 낮은 초기 투자금: 감정가 9,400만원은 소액 투자자나 첫 부동산 경매 투자자에게 진입 장벽이 낮은 편입니다.

* 명도 성공 시 시세차익: 임대차 관계를 명확히 하여 명도를 성공적으로 마무리하고, 시장 가격 대비 저평가된 물건을 취득할 경우 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

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