나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30035 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 13층 1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 「광주우체국」남동측 인근에 위치한 영무파라드오피스텔 제13층 제1305호로서, 주위는 근린상가, 오피스텔, 숙박시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선(금남로4가역)이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제13층 제1305호로서, 외 벽: 콘크리트위 페인팅 마감, 석재붙임 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물 외벽에 "101"로 표기되어 있으니 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30035 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 13층 1305호

용도: 오피스텔

감정가: 90,700,000원

토지면적: 4.24㎡ (약 1.28평)

건물면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축년도: 2019년 (사용승인일 2019.11.14)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치하며, 광주우체국 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 근린상가, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 도심 복합 상권의 특징을 보입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도시철도 1호선 금남로4가역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 본건 단지 동측으로 포장도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 13층에 위치합니다.

* 이용상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비내역: 일반적인 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 인접 도로상태: 건물 동측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 을1순위 전세권 설정(강소희, 2023년 5월 11일 접수, 89,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을2순위 주택임차권(강소희, 2021년 12월 8일 전입/확정, 2025년 12월 30일 등기, 90,000,000원)은 대항력이 있어 매수인이 보증금 90,000,000원을 인수해야 합니다.

* 채권자 정보: 경매 신청 채권자는 강소희이며, 해당 채권자는 임차인이자 전세권자이기도 합니다.

* 등기부채권 총액: 179,000,000원 (전세권 89,000,000원 + 임차권 90,000,000원)

1.5. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021년 12월 8일

* 배당신고일자: 2025년 12월 30일

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

* 비고: 전세권자 강소희와 동일인으로 판단되며, 보증금 90,000,000원을 인수해야 합니다.

1.6. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 광주 도심 중심부에 위치하여 충장로 상권과 인접해 있으며, 다양한 식당, 편의점, 은행, 공공시설 등이 밀집해 있습니다.

* 인근 시설: 광주AI창업캠프와 아시아문화전당이 가까이 있어 관련 종사자 및 문화생활을 즐기는 수요층이 있습니다.

* 교통 접근성: 금남로4가역(도시철도 1호선) 초역세권에 해당하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 교통이 매우 편리하여 상권 접근성이 우수합니다.

* 종합: 상업, 문화, 교통의 중심지에 위치하여 활발한 상권이 형성되어 있으며, 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.7. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상가에 편의점, 셀프빨래방, 식당 등이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 도보 거리에 각종 편의시설과 쇼핑 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 문화시설: 국립아시아문화전당이 인근에 있어 문화생활을 누리기 용이합니다.

* 주차: 건물 내 기계식 및 자주식 주차장(총 71대)이 마련되어 있어 주차 편의성은 보통 수준입니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 본건은 보증금 90,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 해당 보증금을 인수해야 하므로 실질적인 투자금 부담이 가중됩니다.

* 권리관계 복잡성: 전세권이 말소기준권리이나, 동일인 소유의 임차권이 인수되는 등 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 외벽 표기: 본건 건물 외벽에 "101"로 표기되어 있다는 점 외에 추가적인 기타 참고사항은 없으며, 임대관계는 미상입니다. (단, 임차인 현황은 명확하게 파악됨)

1.9. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구의 핵심 상업 지구에 위치하며, 금남로4가역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 갖춘 오피스텔입니다. 2019년에 신축되어 건물 컨디션 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나, 90,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 이는 실질적인 투자 비용을 증가시키므로, 입찰 시 이를 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 1호선 금남로4가역 인근으로 풍부한 유동인구 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 도심 중심: 광주 동구의 중심 상권에 위치하여 생활 인프라 접근성이 탁월합니다.

* 소형 평형: 실사용 면적이 약 7.53평으로 1~2인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신식 건물이며, 유지보수 비용 발생이 적을 것으로 예상됩니다.

1.11. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 최근 시세 동향:

* 2024년 12월 26일 거래: 8,400만원 (전용 25.42㎡) - 약 330만원/㎡

* 2025년 1월 21일 거래: 8,240만원 (전용 24.87㎡) - 약 331만원/㎡

* 2025년 1월 7일 거래: 9,680만원 (전용 29.96㎡) - 약 323만원/㎡

본건의 전용면적(24.88㎡)을 고려할 때, 실거래가 기준으로 약 8,240만원 ~ 8,400만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 분석됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가 90,700,000원은 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수해야 할 임차보증금: 90,000,000원

* 실질적 매수 금액 = (낙찰가) + (인수 보증금)

* 최저 시세 (8,240만원)를 기준으로 볼 때, 낙찰가가 8,240만원이라고 가정하면 총 실질 부담액은 8,240만원 + 9,000만원 = 17,240만원이 됩니다.

* 따라서, 실질적으로 낙찰받는 금액 자체는 인수 보증금을 제외했을 때 시장 시세인 8,240만원 이하로 결정되어야 투자 가치가 있습니다.

* 본 건의 경우, 90,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 낙찰가 자체는 8,000만원 이하로 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 이는 인수하는 보증금을 포함한 총 매입 비용이 시장가 수준을 넘지 않도록 하기 위함입니다.

* 경쟁 상황 및 추가 분석에 따라 입찰가는 변동될 수 있습니다.

1.12. 주변 혐오시설 및 특이사항

* 주변 시설: 본건은 광주 도심 지역에 위치하며, 금남로4가역, 충장로 상권, 아시아문화전당 등이 인근에 있어 상업 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 도심 지역의 특성상 유흥업소 등 상업 시설이 혼재되어 있을 수 있습니다.

1.13. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인(보증금 90,000,000원)을 인수하므로, 입찰 시 총 투자 금액을 면밀히 계산해야 합니다.

* 법원 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 2번 임차권등기가 명시되어 있습니다. [cite: ] (참고: 제공된 텍스트에는 해당 인용 번호가 없어 추가하지 않습니다.)

* 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 임차인 점유 현황, 물건 상태, 관리비 등을 직접 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.