나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30048 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층809호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 서측 인근의 신안동에 위치하는 '광주역 한국아델 리움' 제8층 제809호(전유면적: 49.0765㎡)로서, 주위는 광주역, 각종 상업용 부동산 및 숙박시설, 점포 등이 혼재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

일련번호 1(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제20층 중 제8층 일부(제809호)로서, 2022년 09월 01일 사용승인되었으며, 외벽 : 인조석붙임, 치장벽돌쌓기 및 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내장용 타일 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1(가) : 복도식 오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

일련번호 1(가) : 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복4차선, 남동측 및 남서측으로 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소 유 자 : 귀 제시목록상 '유한회사 비알케이' 소유임. 2. 임대관계 : 이해관계인 부재로 임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30048 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 809호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 237,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보, 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 49.0765㎡ (건축물 현황 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, '광주역' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 광주역, 각종 상업용 부동산, 숙박시설, 점포 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 광주역 및 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접 필지 및 도로 대비 평탄한 가장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본건 북동측으로 왕복 4차선, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리 사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 2022-09-16, 유한회사 비알케이

* 근저당권: 2022-09-16, 우리은행 (56,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024-11-04, 신애련 (174,300,000원) - 대항력 없음. 전입 2022-11-03, 확정 2022-10-04

* 강제경매: 2026-01-07, 주택도시보증공사 (174,300,000원)

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 신애련은 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 법적 권리를 낙찰자에게 주장할 수 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 등기부상 아무런 권리도 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신애련

* 보증금: 174,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022-11-03

* 확정일자: 2022-10-04

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기되어 있으나 말소 대상임.

4. 상권 분석

4.1. 상업 시설 밀집 지역

본건은 광주역 인근의 활성화된 노선상가지대에 위치합니다. 주변에 각종 상업시설, 숙박시설, 점포 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 역세권이라는 지리적 이점을 바탕으로 상업적 가치가 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2022년 9월 1일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 인조석붙임, 치장벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 내장용 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 및 설비

내부는 복도식 오피스텔로 현재 주거용으로 이용 중입니다. 일반적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 오피스텔 특성

주거용 오피스텔로 이용 중이나, 상업용 부동산으로서의 잠재적 활용 가능성 및 규제 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 명도 관련

임차인 신애련은 대항력이 없으며, 보증금은 법원 배당 절차를 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으므로 법적 부담은 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 상업시설 접근성이 우수합니다. 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리가 없습니다. 광주역 인근의 활발한 상권에 위치하여 주거 및 임대 목적 모두 적합한 물건으로 판단됩니다. 다양한 도시계획시설이 적용된 점과 오피스텔이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 우수한 입지 조건

* 2022년 신축 건물로 현대적인 시설 보유

* 권리관계가 명확하여 인수 부담 없음 (대항력 없는 임차인, 말소기준 권리보다 후순위 모든 권리 소멸)

* 노선상가지대 및 상업시설 밀집 지역으로 임대 수익 기대 가능

* 감정가 대비 시세 경쟁력 확보 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 및 주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 49㎡)의 오피스텔은 광주역 한국아델리움 및 인근 단지에서 약 2억 3천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 2억 3천 7백만 원입니다. 임차인의 대항력이 없고 인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다. 따라서 현재 시세와 경매 물건의 메리트를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 240,000,000원

10. 기타 참고사항

10.1. 혐오시설 관련

본건 소재지인 광주광역시 북구 신안동 121-2 주변 지역에 대해 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 하수처리장 등)의 존재 여부를 확인한 결과, 인근 지역에서 소각장 유치 관련 논의가 있었으나, 물건지 자체 또는 바로 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 현재 파악되지 않습니다.

10.2. 임대차 관련

임차인 신애련은 대항력이 없으므로, 보증금 174,300,000원은 법원 배당 절차를 통해 우선 변제받게 됩니다. 이에 따라 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.