나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9318 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 122 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 소재 '흥산초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 해안 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 '나지' 상태임.

인접 도로상태

지적도상 동측으로 폭 약 7M(현황 약 4M) 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ생태계보전지구5등급(2023-01-30)ㆍ지하수자원보전4등급(2023-01-30)ㆍ건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)ㆍ지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.
수목 및 담장 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9318 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 알OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리 122

용도: 단독주택

토지면적: 630.40㎡ (약 190.7평)

토지지분: 630.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.20㎡ (약 19.7평)

건물지분: 65.2㎡

건물 제시외면적: 9.35㎡ (약 2.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함. 수목 및 담장 포함 평가임.

건축물정보: 철근콘크리트구조, 블록조, 슬레이트 및 슬래브지붕 (현황), 1999년 9월 20일 사용승인.

1.3. 감정가

감정가: 470,629,050원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 신흥리에 위치하며, '흥산초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 해안 주택지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 지적도상 동측으로 폭 약 7M(현황 약 4M)의 콘크리트포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 인접 도로 및 필지 대비 대체로 등고·평탄한 사다리형이며, 현재 '나지' 상태로 이용 중입니다. 다만, 건축물대장상 건물 면적이 명시되어 있어, 토지 이용 상태와 관련하여 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

을10 근저당권 (김천중앙새마을금고, 2020-08-28, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보가 없어 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위한 시장 조사를 진행하기 어렵습니다. 다만, 제주 서귀포시 남원읍 신흥리 지역의 단독주택 매매 사례를 살펴보면, 토지 면적 337㎡에 35,000만원 (3.5억)의 매물이 확인되었습니다. 또한, 133평(약 440㎡) 규모의 건축허가 받은 토지가 1억 3천만원에 매물로 나온 사례도 있습니다. 신축 단층 타운하우스의 경우 3억 9천만원부터 5억 2천만원까지 다양하게 분포되어 있으며, 이는 공급 면적 및 전용 면적에 따라 차이가 있습니다.

4.2. 지역 특성

주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 해안 주택지대로, 비교적 한적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

흥산초등학교가 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호합니다. 표선 하나로마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량으로 10분 내외 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

흥산초등학교가 도보 약 5분 거리에 있어 단지 내 자녀들의 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태

물건명세서에 따르면 건물은 '폐가상태'로, 현재 활용 가능한 상태가 아님을 시사합니다. 이는 리모델링 또는 재건축 시 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 맹지 여부 (Access issue)

지적도상 '맹지'이나, 현황은 인접 토지를 경유하여 출입이 가능합니다. 다만, 이 부분은 소유권 관계 및 실제 통행로 확보 가능성에 대해 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 신흥리의 단독주택으로, 기본적인 토지 및 건물 면적을 갖추고 있습니다. 흥산초등학교 인근에 위치하며, 차량 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다. 그러나 건물이 폐가 상태로 방치되어 있어 즉시 사용이 어렵고, 상당한 수리 또는 철거 후 재건축 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 토지 이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발 시 검토가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리 이하로 정리될 것으로 보여 인수 부담은 없으나, 맹지 여부에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 지정학적 이점 및 해안 인근의 입지

* 폐가 상태이므로 철거 후 신축 또는 대규모 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (경매 특성)

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 현재 감정가는 470,629,050원이며, 유사 물건의 낙찰가율 및 해당 지역의 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 폐가 상태임을 감안할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다. 주변의 단독주택 매매 사례와 타운하우스 가격대를 고려할 때, 향후 리모델링 또는 신축 비용, 그리고 지역 시세를 종합적으로 반영하여 최적의 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.