나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10004 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 1365 한경서해파스텔 106동 2층 204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더오름 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 소재 "용당리사무소" 북서측 근거리에 위치하는 한경서해파스텔 단지 내 구분건물[연립주택 1세대]로서, 주위는 농경지, 소규모 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 위치하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브위징크지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제2층 제204호 구분건물로서, 집합건축물대장상 사용승인일자 : 2020.11.20 외벽 : 드라이비트, 제주석 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감, 바닥 : 강마루 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로서, 방3, 알파룸(드레스룸), 거실 및 주방, 발코니(다용도실), 욕실 및 화장실2, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 천정형 에어컨에 의한 냉방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 인접 필지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10004 (1) 사건번호의 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 1365번지에 위치한 한경서해파스텔 106동 2층 204호입니다. 본 건은 2020년 11월 20일 사용 승인된 연립주택으로, 감정가는 303,000,000원입니다. 토지 면적은 171.90㎡(약 52.00평)이며, 건물 면적은 84.50㎡(약 25.56평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 제OOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 소재 "용당리사무소" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 소규모 숙박시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로 및 필지에 비해 대체로 등고 평탄한 부정형으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획 상 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 위 징크지붕의 지하 1층, 지상 4층 건물 중 2층 204호입니다. 집합건축물대장상 사용 승인일자는 2020년 11월 20일입니다. 건물 내부는 공동주택(연립주택)으로 방 3개, 알파룸(드레스룸), 거실, 주방, 발코니(다용도실), 욕실 2개, 현관 등으로 구성되어 있습니다. 난방은 보일러, 냉방은 천정형 에어컨을 사용하며, 위생, 급배수, 화재 탐지 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 06월 30일 접수된 제주은행의 근저당권(을1, 채권최고액 228,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함한 을1, 을2, 을3 근저당권, 갑8 가압류, 갑9 임의경매 개시결정 등 모든 후속 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 본 물건 인수 시 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,250,000원

* 전입/확정일자: 2025년 06월 04일

* 배당신고일자: 2026년 01월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: 배당 신고를 하였고 대항력이 없어 보증금 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 없으므로 인수 대상이 아닙니다.

따라서 인수되는 보증금은 총 0원입니다. 등기부상 채권 총액은 452,470,000원입니다.

3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보는 '마린뷰빌리지'(제주시 한경면 용수리 4224-1번지, 2019년 건축)로, 본건과 동일한 단지는 아니지만 지역 내 유사한 연립/다세대 주택으로 참고할 수 있습니다. 해당 단지의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 04월 21일 거래: 전용면적 약 61.59㎡ (약 18.63평), 1층, 167,000,000원 (약 893만원/평)

* 2026년 05월 07일 거래: 전용면적 약 64.03㎡ (약 19.37평), 3층, 197,000,000원 (약 1,020만원/평)

* 2025년 12월 12일 거래: 전용면적 약 66.95㎡ (약 20.25평), 2층, 157,000,000원 (약 772만원/평)

이러한 사례들을 볼 때, 본건(전용면적 84.50㎡, 약 25.56평)은 비교 대상보다 면적이 더 넓은 편입니다. 주변 시세는 면적과 층수에 따라 평당 약 770만원에서 1,020만원 사이를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

4. 생활정보

본 물건은 제주시 한경면 용수리 지역에 위치하며, 인근에 "용당리사무소"가 있습니다. 주위 환경은 농경지와 소규모 숙박시설이 혼재되어 있어, 대도시의 편의시설 밀집 지역과는 다소 차이가 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 가능한 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 제주시내 접근성은 확보되어 있습니다. 교육 및 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

현재까지 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 농경지와 소규모 숙박시설이 혼재되어 있어, 개인의 주관적인 판단에 따라 혐오감을 느낄 수 있는 시설이 일부 존재할 가능성은 있습니다. (추가적인 현장 조사 필요) 또한, 본 건이 속한 자연녹지지역은 향후 건폐율, 용적률 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 건물은 2020년 준공으로 비교적 신축이라 건물 노후화로 인한 리스크는 적습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 비교적 신축인 '한경서해파스텔' 단지 내 연립주택으로, 권리 관계가 매우 명확하고 인수되는 부담이 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상되며, 제주 서부 지역의 입지적 특성을 가지고 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가(303,000,000원)는 최근 실거래가 기준보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서 입찰 시 주변 시세 및 향후 시장 상황을 면밀히 고려한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 제주도 부동산 투자 가치: 제주도의 지속적인 관광 및 인구 유입 수요를 고려한 장기적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 실거주 적합성: 방 3개, 알파룸, 넓은 거실 및 주방 등 가족 구성원이 거주하기에 충분한 공간을 제공합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 303,000,000원입니다. 최근 유사 단지(마린뷰빌리지)의 거래 사례를 바탕으로 본건(84.50㎡, 약 25.56평)의 가치를 분석하면 다음과 같습니다.

* 주변 시세 하단 (약 772만원/평 적용 시): 25.56평 * 7,720,000원/평 = 약 197,331,200원

* 주변 시세 평균 (약 888만원/평 적용 시): 25.56평 * 8,883,333원/평 = 약 226,900,000원

* 주변 시세 상단 (약 1,020만원/평 적용 시): 25.56평 * 10,200,000원/평 = 약 260,712,000원

감정가가 주변 시세에 비해 다소 높게 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 인수 보증금이 0원임을 전제로 한 산정이며, 유찰 횟수에 따른 최저 입찰가와 경쟁 입찰 예상자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.