나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30042 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층810호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 “광주역한국아델리움” 내에 위치하며 주위는 상업용, 업무용 건물, 광주역 등이 소재하여 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상 단지까지 차량의 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호 1.(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 제8층 제810호로서 외벽: 석재붙임, 몰탈위페인트 마감 등, 내벽: 벽지, 인테리어 마감, 창호: 새시창호.

이용상태

일련번호 1.(가): 오피스텔.

설비내역

기본적인 급배수(위생)설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 왕복 4차로, 남동측, 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

신안동 121-2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역 건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30042 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층810호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 지분: 49.0765㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 오피스텔로 이용 중임

1.1. 입지조건

대상 물건은 광주광역시 북구 신안동 소재 “광주역한국아델리움” 내에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용 건물, 광주역 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

대상 단지까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 20층 건물 중 제8층 제810호에 해당하며, 외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

토지는 가장형의 평지로 오피스텔 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 북동측으로 왕복 4차로, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 각종 도로 관련 지구 및 구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2022년 09월 16일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)이며, 채권액은 56,520,000원입니다.

등기부상 을1 근저당권보다 후순위인 임인영의 주택임차권(을2, 보증금 174,300,000원, 전입/확정일자 2022-10-17) 및 주택도시보증공사의 강제경매 신청(갑2, 채권액 174,300,000원)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

현재 등기부상 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 - 해당 물건 관련 지상권 정보 없음)

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 채권액은 230,820,000원 (56,520,000원 + 174,300,000원)입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 광주역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하고 있어, 유동인구 확보 및 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

광주역이 인접해 있어 교통 허브로서의 기능과 함께 관련 상권의 활성화가 기대됩니다.

대로변 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 이는 물류 이동이나 고객 방문 측면에서 긍정적인 요소입니다.

1.4. 생활정보

광주역을 비롯한 주변 상업 시설 이용이 편리하여 주거 및 업무 활동에 필요한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로도 주요 도로망 접근이 수월합니다.

지역 내 오피스텔 밀집 지역으로, 업무 시설과 주거 시설이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 현황상 임인영 씨의 경우, 전입일자 및 확정일자가 2022년 10월 17일로 말소기준권리(2022-09-16)보다 늦고, 대항력은 없다고 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 배당 신고 일자(2024-11-04) 등을 고려하여 배당 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

‘임대 관계: 미상’으로 기재되어 있으나, 임차인 현황이 별도로 명시되어 있어 실제 점유 및 임대차 상황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

광주역 역세권에 위치한 일반상업지역의 오피스텔로, 입지적 강점과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수해야 할 권리 부담이 없어 비교적 안전하게 투자가 가능하며, 현재 감정가는 205,000,000원으로 책정되어 있습니다.

최근 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔 실거래가는 1억 9천만원에서 2억 2천만원 수준으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주역 인근 역세권이라는 탁월한 입지 조건으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 임대 수익률 증대 잠재력 보유.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적은 안전한 투자 대상.

* 일반상업지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 205,000,000원이며, 최근 시세는 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이로 조사되었습니다. 권리 인수 부담이 없고, 임대 수익률 또한 고려했을 때, 현재 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 90% 수준인 약 184,500,000원부터 고려해 볼 수 있으며, 경쟁이 치열할 경우 시세 상단인 210,000,000원 내외까지 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 185,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.