나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30018 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 일반상가, 숙박시설 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건 오피스텔 건물내 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 18층 1814호(복도식, 남동향)로서, - 외벽 : 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 적벽돌 조적 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감, - 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 광대로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 소로에 각각 접하고 있으며, 남측 도로를 통하여 출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30018 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1814호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

건축물정보:

총 층수: 20층

준공일: 2019년 12월 16일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

연면적: 37,249.602㎡

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 업무시설, 일반상가, 숙박시설 등이 소재하는 상업업무지대에 속해 있습니다.

* 교통: 건물 내 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 광대로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 소로에 각각 접하고 있으며, 남측 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 현재 등기부등본상 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1, 2022-09-16, 56,520,000원). 이보다 선순위 권리는 없습니다.

* 경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 갑2, 188,400,000원).

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (곽경수): 보증금 188,400,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-15, 확정일자 2022-10-14, 배당신고일자 2024-11-05. 대항력은 없습니다.

* 김대회: 보증금 0원, 차임 0원. 전입, 확정, 배당신고 일자 정보 없음. 대항력은 없습니다.

* 총 등기부채권액: 244,920,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택도시보증공사 임차권 188,400,000원(말소됨) + 강제경매 신청액 188,400,000원).

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당보다 후순위인 모든 권리(을2 주택임차권, 갑2 강제경매)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 광주역 인근 상업업무지대로 업무시설, 일반상가, 숙박시설 등이 밀집되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변 지역에 특별히 언급되는 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건물 내 설비: 본 오피스텔은 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.

* 편의시설: 광주역이 인근에 위치하며, 차량으로 약 5분 거리에 신안동 먹자골목과 NC백화점, 광주은행 등이 있어 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 본 물건지 인근에는 신안초등학교가 있으며, 전반적인 지역 내 학군 정보는 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 공동담보로 제공된 물건이므로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 본 물건의 채권 변제율 및 경매 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액(244,920,000원)이 감정가(232,000,000원)를 초과하거나 근접하여, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있거나 최저가 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 관리비 및 공과금: 경매 절차에서 명도까지 발생하는 관리비와 공과금은 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 사전에 확인 및 정산 계획이 필요합니다.

* 임대 관계: 등기부상 대항력 있는 임차인은 없으나, 현 임차인에 대한 보증금 및 차임 정보는 일부 확인되나, 실질적인 임대차 관계 및 명도 저항 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

광주역 남서측 인근의 상업업무지대에 위치한 "광주역 한국아델리움" 오피스텔로, 광주역을 중심으로 한 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지입니다. 건물은 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 20층 건물 중 18층에 위치하여 개방감이 좋을 것으로 예상됩니다. 권리분석상 인수되는 권리사항이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 채권 총액이 감정가에 육박하는 점은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권 프리미엄: 광주역 인근 개발 계획 및 교통의 요지로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역으로, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 쾌적한 주거 및 업무 환경: 20층 건물 중 18층으로 조망이 우수하며, 건물 자체의 관리 상태 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 안정적인 권리관계: 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 232,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 분석 결과, 전용면적 49.08㎡ (약 14.85평) 기준, 광주역 인근의 유사 오피스텔 매매가는 현재 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 선에서 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

현재 채권 총액이 감정가에 근접하고, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 208,800,000원 내외, 시세 하단가를 고려하여 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 advisable합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 추가적인 현장 조사 및 법원 집행관의 현황 조사 내용, 최근 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.