나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30022 [1] 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 6층707호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '광주광역시청' 남측 인근에 위치하는 '중흥에스- 클래스스카이31 6층 707호로서 부근은 공공시설, 업무용빌딩, 근린생활시설 등으로 중심상가지대를 이룸.

교통상황

상무지구내 간선도로망 정비되어 있고, 대중교통 이용도 편리하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 30층/지하3층(사용승인일:2014.9.22) 건물내 6층 707호로, 외벽: 알미늄복합판넬, 몰탈위페인팅 등, 내벽: 인코트마감, 타일 등, 창호: 강화유리 새시창임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활부지임.

인접 도로상태등

동측으로 편도3차선 도로, 남측으로 왕복4차선 도로에 접하며, 차량통행은 남측도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20~25m)(접함), 중로2류(폭 15~20m) (접함), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30022 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1203-1 중흥에스-클래스스카이31 6층 707호

용도: 오피스텔

감정가: 76,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 3.54㎡ (약 1.07평)

토지지분: 3.544㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.94㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.9437㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 '광주광역시청' 남측 인근에 위치하며, 주변은 공공시설, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집된 중심상가지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

상무지구 내 간선도로망이 잘 정비되어 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 동측으로 편도 3차선 도로, 남측으로 왕복 4차선 도로에 접해 있고, 차량 통행은 주로 남측 도로를 이용합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 중로1류(폭 20~25m) 및 중로2류(폭 15~20m)에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리요약

본 건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2025년 3월 14일 접수된 전주세무서장의 압류입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 3번 순위의 주택임차권(2025년 3월 28일 접수, 채권액 87,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인은 2023년 3월 13일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 87,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023년 3월 13일

배당신고일자: 2025년 3월 28일

대항력: 있음

* 임차인의 보증금(87,000,000원)이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 등기부채권 총액

87,000,000원 (주택임차권)

4. 상권분석

본 건이 위치한 상무지구는 광주의 주요 도심 상업 및 업무지구로, 다양한 공공시설, 업무용 빌딩, 그리고 근린생활시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 30층/지하 3층 건물이며, 본건은 6층 707호 오피스텔입니다. 사용승인일은 2014년 9월 22일입니다. 외벽은 알루미늄복합판넬, 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 인코트, 타일 등, 창호는 강화유리 새시창으로 구성되어 있습니다. 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 냉방 설비 외에 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 주차 시설 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 시설

'광주광역시청'이 인근에 위치하여 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 87,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 감정가(76,000,000원) 및 최근 시세(약 7,500,000 ~ 7,800,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높아, 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 높으며, 잔액 인수 시 상당한 추가 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시청 인근의 중심상업지역에 위치하여 입지조건 및 교통이 우수하고, 상업 및 업무시설 이용이 편리한 오피스텔입니다. 건물 자체의 구조 및 설비 상태도 양호한 편입니다. 그러나, 현재 감정가 및 최근 시세보다 높은 금액의 대항력 있는 임차인 보증금이 매수인에게 인수될 위험이 존재하여, 투자 시 상당한 주의가 요구됩니다. 해당 임차인의 보증금 인수 금액을 면밀히 파악하고, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

광주의 핵심 업무지구에 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮고, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 및 편의시설

대중교통 이용이 편리하고, 주변 상업시설 및 행정기관 이용이 용이하여 직주근접성이 뛰어납니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(29.94㎡)의 오피스텔 시세는 2026년 1월 기준으로 약 75,000,000원에서 78,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 76,000,000원입니다.

그러나, 인수해야 하는 임차인의 보증금이 87,000,000원으로, 최근 시세 및 감정가보다 높다는 점은 매우 중요한 고려사항입니다. 이는 매수인이 해당 보증금의 전부 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 높음을 의미합니다.

이러한 위험 요소를 감안할 때, 시세 및 감정가 수준에서 입찰하는 것은 추가적인 금전적 손실을 야기할 수 있습니다. 따라서, 인수 보증금 87,000,000원과 최근 시세(약 76,500,000원)를 고려하여, 잠재적 손실을 최소화할 수 있는 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 정보를 바탕으로 추정했을 때, 보수적인 접근을 위해 감정가의 약 70% 수준인 53,200,000원을 기준으로 예상 입찰가를 제안합니다. 이는 예상되는 인수 보증금(87,000,000원)과는 별개로, 순수하게 부동산 자체의 가치 및 경매 위험을 반영한 금액입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.