나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7876 [1] 전라남도 나주시 이창동 산2-9 비동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "영산포초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제4층 제407호로서,(사용승인일 : 1985.02.04.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호마감 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 및 콘크리트포장도로가 소재하며, 단지내 포장 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 집합건물은 집합건물등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태로서 구분건물이 소재한 2필지 토지에 대한 별도의 등기가 있으며 당해 2필지 토지의 등기사항전부증명서상 본건 구분건물의 소유자의 지분이 없는 것으로 조사되어 기준시점 현재 본건 구분건물에 대한 대지권의 존재 여부를 확인 할 수 없으나, 거래관행상 건물과 대지권이 일체로 거래되고 건물만의 거래사례 포착이 어려운 바 건물과 대지권을 일체로 감정평가한 후 건물과 대지권 에 대한 가액배분 내역을 감정평가명세표에 기재하였으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기 이며, 대지권 유무는 알 수 없음
최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨
공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원 2025타경7876(1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 이창동 산2-9 비동 4층407호이며, 용도는 아파트입니다.

건물면적은 55.31㎡ (약 16.73평)이며, 토지면적은 0.00㎡ (0평)입니다.

감정가는 23,000,000원 (2천3백만원)이며, 최저매각가격 또한 23,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 장OO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 나주시 이창동 소재 "영산포초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.

현재 검색된 정보상으로 본건 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 10월 11일자 서광주세무서장의 압류(갑11)입니다.

이보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 압류 이후 접수된 가압류(갑12), 강제경매(갑13) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-23

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 있음

비고:

임차인 박 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 확정일자 및 배당신고일자가 미상입니다. 따라서 인수해야 할 보증금은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서의 절차 진행 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 등기부요약 특이사항

집합건물 등기사항전부증명서상 대지권 미등기 상태로 확인됩니다.

건물이 소재한 2필지 토지에 대한 별도의 등기가 있으나, 해당 토지 등기사항전부증명서상 본 건 구분건물 소유자의 지분이 없는 것으로 조사되었습니다.

따라서 기준시점 현재 본 건 구분건물에 대한 대지권의 존재 여부를 명확히 확인할 수 없는 상태입니다.

감정평가 시 건물과 대지권을 일체로 평가하였으며, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주변에 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

구체적인 상권 활성화 정도나 특정 상업 시설의 밀집에 대한 상세 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본 건은 영산포초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에는 아파트단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

차량 접근이 용이하여 교통 이용은 편리할 것으로 예상됩니다.

추가적인 대형마트, 병원 등 편의시설에 대한 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 관련 불확실성

본건의 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 및 대지권 유무의 불확실성입니다. 건물이 등기되어 있음에도 불구하고, 해당 건물이 사용하고 있는 토지에 대한 대지권 등기가 누락되어 있어, 추후 대지권 확보 과정에서 법적 분쟁이나 재산권 행사 제한이 발생할 수 있습니다. 낙찰자는 이 점을 반드시 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인과의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화

본 건물의 사용승인일은 1985년 2월 4일로, 약 40년 된 건물입니다. 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 상태

현재 본 건은 공실 상태로 확인되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 낮은 감정가와 아파트로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있으나, 대지권 미등기라는 중대한 권리상 하자를 안고 있습니다. 또한 대항력 있는 임차인의 존재도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 함께 신중한 입찰 결정을 내려야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가

55. 31㎡ 면적의 아파트임에도 불구하고 감정가가 2천3백만원으로 매우 낮게 책정되어 있습니다. 이는 잠재적인 투자 가치를 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성

나주시 지역의 개발 계획이나 발전 가능성에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (구체적인 개발 계획은 추가 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다.

그러나 대지권 미등기라는 중대한 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

이러한 점을 감안하여, 권리관계 재확인, 대지권 확보 가능성 및 추가 공사비용 등을 면밀히 검토한 후, 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황, 추가적인 권리 조사 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.