나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34774 [1] 광주광역시 북구 두암동 OOOOO OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 장렬사 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 2층 202호로서 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창호 등, 으로 치장 또는 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북동측 및 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

ㅡ

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34774 (1)

소재지: 광주광역시 북구 두암동 581-1 제2층 제202호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.81㎡ (약 12.65평)

토지지분: 41.81㎡ (약 12.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.00㎡ (약 19.36평) - 전용면적

건물지분: 64㎡ (약 19.36평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콩크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 내 2층 202호

외벽: 시멘몰탈위페인팅 등

내벽: 벽지 및 타일붙임 등

창호: 새시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 장렬사 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

2.3. 도로 상태

북동측 및 북서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2026년 1월 7일 접수된 이호현 채권자의 강제경매(접수번호: 갑6)입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (물건명세서 참고사항: 지상권 개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이미정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2012-06-08

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 대항력 있는 임차인(이미정)이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 추가 확인이 필요한 부분이며, 잠재적인 분쟁 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 두암동 일대는 주택지대가 형성되어 있으며, 인근에 소규모 상가 및 편의시설이 분포하고 있습니다. 자세한 상권 분석을 위해서는 인근 상가 밀집 지역 및 유동인구, 업종 분포 등을 추가로 조사할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 재래시장(말바우시장 등) 및 생활 편의시설들이 있으나, 일부 지역에서는 대중교통 이용 시 도보 이동 거리가 길다는 주민들의 불편 사항이 제기되고 있습니다 (뉴스 인용: 장보러 가는 길 걸어서 1.1km 등).

5.2. 교육시설

인근 학교 정보는 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적인 아파트 단지 주변에 초등학교, 중학교 등이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근성은 양호하나, 버스 정류장까지의 도보 이동 거리가 일부 구간에서 불편이 있다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인 이미정의 존재는 특이사항으로, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 추가적인 금전적 요구 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 이는 예상치 못한 명도 비용 또는 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 건물 노후화

본건이 속한 두암동 일대의 일부 아파트 단지들이 준공 30년을 경과한 노후 아파트가 많다는 정보가 있습니다. 구체적인 건물 상태에 대한 진단이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현시점에서 부동산 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(소각장, 대규모 산업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 광주시 차원에서 소각 시설 건립 관련 논의가 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 연관성을 찾기 어렵습니다.

7. 종합 의견

광주광역시 북구 두암동 소재 본 아파트 경매 물건은 정비된 주택지대에 위치하며 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주하고 있다는 점은 명도 과정에서 상당한 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물 노후화 가능성 또한 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 북구의 안정적인 주택지대에 위치

* 일반적인 아파트의 거래 및 이용이 용이한 면적 (전용 64㎡)

* 강제경매로 인한 권리관계 명확화 (말소기준권리 확인)

9. 예상 입찰가 산정 시 고려사항

예상 입찰가는 감정평가액, 주변 시세, 본 물건의 낙찰률, 그리고 가장 중요하게는 명도 관련 비용 및 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 발생할 수 있는 명도 리스크를 입찰가에 충분히 반영해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 해당 항목 자체는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.