나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34766 [1] 전라남도 나주시 평산동 산52 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 평산동 소재 "가송경로당" 남동측 인근(토지 (1)~(3)) 및 "화산마을회관" 북측 인근(토지 (4))에 위치하며 자연마을, 농경지 등이 혼재하는 지방도주변 농경지대 및 야산지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근가능하며 일반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

토지 (1) 부정형 평지 - 전, 토지 (2) 부정형 평지 - 전 및 잡종지, 토지 (3) 부정형 완경사지 - 토지임야 및 일부 납골묘, 토지 (4) 부정형 완경사지 - 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

토지 (1),(2)는 토지 (3)을 통하여 출입 가능합니다. 토지 (3)은 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 (4)는 북동측으로 폭 약 3m 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

토지 (1),(2) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 토지 (3) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 준보전산지<산지관리법>입니다. 토지 (4) : 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 (1),(2) 지상에 별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시 외 건물 (ㄱ),(ㄴ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(철파이프조비닐하우스단층, 조립식판넬조판넬지붕단층) 매각 제외
지상에 식재된 소나무 약 30여주 및 화단은 각 매각 포함
목록1,2 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
목록1,2.는 목록3.을 통하여 출입 가능
목록3 지상에 납골묘 소재
목록3은 일부가 접도구역에 저촉됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34766 (1)

소재지: 전라남도 나주시 평산동 산52

용도: 임야

감정가: 161,060,000원

토지면적: 3124.00㎡ (약 945.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 나주시 평산동 소재 "가송경로당" 남동측 인근 및 "화산마을회관" 북측 인근에 위치하며, 자연마을, 농경지 등이 혼재하는 지방도 주변 농경지대 및 야산지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건 및 인근까지 차량 접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지 (1) 부정형 평지 - 전, 토지 (2) 부정형 평지 - 전 및 잡종지, 토지 (3) 부정형 완경사지 - 토지 임야 및 일부 납골묘, 토지 (4) 부정형 완경사지 - 자연림으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지 (1),(2)는 토지 (3)을 통하여 출입 가능합니다. 토지 (3)은 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지 (4)는 북동측으로 폭 약 3m 콘크리트 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지 (1),(2): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 토지 (3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 <도로법>, 준보전산지 <산지관리법>

* 토지 (4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_그밖의 가축) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지 <산지관리법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울보증보험 가압류 (접수일자: 2017-01-03)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다.

* 분묘기지권: 목록3 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

3.3. 기타 권리관계

등기부채권 총액: 289,480,000원. (등기부요약 상 다수의 가압류, 압류, 근저당이 명시되어 있으나, 모두 말소 처리되었습니다.)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 나주시 평산동의 농경지대 및 야산지대에 위치하고 있어, 일반적인 도심 상권과는 거리가 있습니다. 인근에 가송경로당, 화산마을회관 등 지역 주민을 위한 최소한의 생활 기반 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 주변 토지 거래 정보에 따르면 평당 10만원 내외의 가격대를 형성하는 유사 임야 매물들이 확인됩니다.

5. 생활정보

인근 편의시설 및 공공시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 다만, "가송경로당", "화산마을회관" 등이 위치하여 지역 커뮤니티 시설이 있음을 알 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록1, 2 토지에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시에는 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 법정지상권 및 분묘기지권: 매각 제외 건물 및 목록3 지상 분묘로 인해 법정지상권 및 분묘기지권이 성립할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 접도구역 저촉: 목록3 토지가 일부 접도구역에 저촉되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 매각 제외: 철파이프조 비닐하우스 및 조립식 판넬 단층 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

* 일부 포함 사항: 지상에 식재된 소나무 약 30여주 및 화단은 매각에 포함됩니다.

* 진입로: 목록1, 2 토지는 목록3 토지를 통해 진입 가능합니다. 목록3은 5m 도로, 목록4는 3m 도로에 접하나, 전반적인 접근성은 토지 형태에 따라 달라질 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 나주 지역 일대에 폐기물 처리 시설 관련 주민 갈등이 일부 보도되고 있으나, 본 물건지(평산동 산52) 인근에 직접적인 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다..

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 평산동의 농경지 및 야산 지대에 위치한 임야로, 감정가는 1억 6천만원 수준입니다. 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 접도구역 등의 규제를 받습니다. 법정지상권 및 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 농지취득자격증명 필요성 등 권리 및 행정적 고려사항이 존재합니다. 제시외 건물은 매각 제외되나, 소나무와 화단은 포함되어 있어 이에 대한 명확한 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 나주시의 임야로서, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 자연환경이 비교적 양호한 지역에 위치할 가능성이 있어, 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용될 수 있습니다.

* 제시외 건물은 제외되므로, 토지 자체의 활용 가치에 집중하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 본 건의 예상 입찰가는 주변 유사 임야의 최근 실거래가, 향후 지역 개발 가능성, 토지 규제 완화 가능성, 법정지상권 및 분묘기지권 문제 해결에 따른 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 감정가는 161,060,000원이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서, 현장 방문 및 상세 시세 조사 후 보수적인 접근으로 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.