나이스옥션 법원경매 광주 2026타경80 [1] 광주광역시 남구 노대동 440 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 "노대마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1),(3) : 부정형 평지의 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1),(3) : 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 2.5M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-03-07). 일련번호(3) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2006-03-07), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉).

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 일련번호(1) 지상에 제시외 건물 ㉠∼㉢, 일련번호(3) 지상에 제시외 건물 ㉣이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-(가) : 목조 시멘트 기와지붕 단층 건물로, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 바 닥 : 장판지 등 마감 , 창 호 : 새시 및 목재창호 등 마감임. 일련번호 2-(나) : 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로, 외 벽 : 모르타르 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 모르타르 등 마감, 바 닥 : 장판지 등 마감, 창 호 : 목재창호 등 마감임.

이용상태

일련번호 2-(가) : 주택으로 이용중임. 일련번호 2-(나) : 광으로 이용중임.

설비내역

일련번호 2-(가) : 기본적인 위생 및 급배수설비 등 되어 있음. 일련번호 2-(나) : -.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 일련번호(1) 토지 지상에 일련번호 2-(가)에 부합한 제시외 건물 ㉠,㉡과 종물인 제시외 건물 ㉢이 소재하며, 일련번호(3) 지상에 종물인 제시외 건물 ㉣이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2-(나)는 공부상 스레트지붕이나 현황 시멘트 기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 감정평가서상 일련번호 2-(나)는 공부상 스레트지붕이나 현황 시멘트기와지붕임
- 제시외 건물 포함 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

2.

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경80 (1)

* 소재지: 광주광역시 남구 노대동 440

* 토지면적: 363.00㎡ (약 109.8평)

* 건물면적: 70.00㎡ (약 21.2평)

* 건물 제시외면적: 36.25㎡ (약 11.0평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 437,313,250원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 장OO

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 노대동 소재 "노대마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 각각 폭 약 2.5M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 일련번호(3) 토지 역시 동일한 용도지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉됩니다.

1.3. 권리분석

2.

* 소유권 변동

토지 등기부상 2009년 2월 23일 김영순, 2011년 7월 19일 김임수, 2024년 6월 5일 김병성(증여) 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 건물 등기부상으로도 유사한 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

* 등기부상 권리사항

말소기준권리인 을5 근저당(광주신안신용협동조합, 2024년 7월 24일 접수, 195,000,000원) 이하 후순위 권리(을6, 을7 근저당) 및 임의경매개시결정(갑5, 장란영, 2026년 1월 6일 접수)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부상 총 채권액은 291,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 상권분석

2.

* 인근 부동산 시세

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2020년 준공된 "아레아코메(마당있는집)"의 전용면적 약 171.95㎡(약 52평) 규모 연립주택이 2025년 9월 17일 820,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 해당 사례는 본건과 주택 유형(연립 vs 단독주택) 및 면적에서 차이가 있습니다.

* 시세 분석

본건은 단독주택으로, 제시외 건물을 포함한 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 437,313,250원으로 책정되어 있습니다. 제공된 연립주택의 고가 거래 사례는 노대동 일대의 신축 및 현대적인 주거 시설에 대한 높은 선호도를 시사하나, 본건의 경우 단독주택으로서 개별 토지 가치와 건축 연도 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 거래 동향

최근 2~3년 내 광주광역시 남구 노대동 일대 단독주택 실거래가를 추가적으로 조사할 필요가 있습니다. 다만, 인근 지역의 신축 연립주택이 8억 원대에 거래된 점은 지역 내 부동산 가치가 일정 수준 이상임을 보여줍니다.

1.5. 생활정보

2.

* 건물 구조 및 이용상태

일련번호 2-(가) 건물은 목조 시멘트기와지붕 단층 건물로, 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생 및 급배수 설비가 되어 있습니다.

일련번호 2-(나) 건물은 시멘트 블록조 단층 건물로, 광(창고)으로 이용 중입니다. 이 건물은 공부상 스레트지붕이나 현황은 시멘트기와지붕으로 공부와의 차이가 있습니다.

* 부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢, ㉣이 소재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

* 주변 시설

"노대마을" 내에 위치하며, 근린생활시설이 소재하는 주택지대이므로 기본적인 편의시설 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 건축물 현황과의 차이

일련번호 2-(나) 건물의 지붕 마감재가 공부상 스레트지붕이나 실제 시멘트기와지붕으로 현황과 공부상 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 대장 등재나 유지보수 시 참고해야 할 사항입니다.

* 제시외 건물 포함

총 4개의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 건물들의 현황 및 활용 가능성, 철거/원상복구 필요성 등을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한

일부 토지(일련번호 3)가 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 광주광역시 남구 노대동에 위치한 단독주택으로, 적절한 토지 면적을 확보하고 있으며 제시외 건물들을 포함하여 일괄 매각됩니다. 최근 주변 신축 연립주택의 높은 거래가를 고려할 때, 지역 내 부동산 가치는 긍정적으로 평가됩니다. 다만, 단독주택의 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이(지붕 마감재), 다수의 제시외 건물 존재, 토지 이용 제한 등은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 위치적 이점

광주광역시 남구 노대동이라는 지역적 특성과 "노대마을" 내 입지로, 주거지로서의 안정적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지 가치

363㎡의 토지는 단독주택으로서 충분한 활용 가치를 제공하며, 향후 재건축 또는 증축 시 잠재력을 가집니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 소유권 통합 관리가 용이합니다.

* 현황 활용 가능성

주택 외에 광(창고)으로 이용 중인 건물과 제시외 건물들이 있어, 다양한 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 437,313,250원입니다. 주변 신축 연립주택의 높은 실거래가(820,000,000원)를 참고하였으나, 주택 유형(단독주택 vs 연립주택) 및 건축 연도, 면적 등의 차이를 고려하여 직접적인 비교는 어렵습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으므로, 본 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 등기부, 건축물대장 상의 상세 내용을 면밀히 검토한 후, 잠재적 리스크(제시외 건물, 공부상 차이 등)를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 분석 및 추가 정보 조사를 통해, 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 추가적인 현장 조사를 통해 반드시 검증되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.