나이스옥션 법원경매 광주 2024타경75346 [1] 전라남도 장성군 북이면 죽청리 680 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 북이면 죽청리 소재 "금랑지" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 전,
답 등이 소재하는 산간농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 원거리에 간선도로가 소재하며, 근거리에 버스정류장이 소재하
고 있어 일반적인 교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 부정형 평지로서 전기타(단독주택 등)으로 이용중임
일련번호 2) : 부정형 평지로서 전, 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 공히 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

제시목록 외의 물건

[제시외건물]

ㄱ) 경량철골조 슁글지붕 단층 주택, 11.4×5.2+8.0×5.2 ≒ 100.8㎡
ㄴ) 조립식판넬조 판넬 및 선라이트지붕 단층 다용도실, 9.5×4.7 ≒ 44.6㎡
ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 다용도실, 13.2×1.7 ≒ 22.4㎡
ㄹ) 경량철골조 판넬지붕 단층 차양, 5.2×2.8 ≒ 14.5㎡
ㅁ) 경량철골조 판넬지붕 단층 차양, 10.0×1.8 ≒ 18.0㎡
ㅂ) 경량철골조 판넬지붕 단층 차양, 4.4×3.0 ≒ 13.2㎡
ㅅ) 경량철골조 판넬지붕 단층 차양, 4.8×0.9 ≒ 4.3㎡

[제시외수목]

일련번호 1) 및 인접토지와의 경계상에 별지 사진용지와 같이 섬잣나무, 가이즈카향나무,
단풍나무 등 수목이 식재되어 있는 바 정확한 사항은 측량을 요함.

일련번호 2) 지상에 별지 사진용지와 같이 둥근측백, 주목 등이 소재함.

[제시외공작물]

일련번호 1) 지상에 별지 사진용지와 같이 연못이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 1) : 공부상 답이나 현황 단독주택 등으로 이용중임
일련번호 2) : 공부상 답이나 현황 전, 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-특별매각조건(농지취득자격증명 제출 요함-미제출시 보증금 미반환 / 무허가 건물 원상복구 후 신청가능하다는 2025.10.20.자 장성군 북이면의 사실조회회신 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경75346 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 백OO

* 감정가: 17,422,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 전라남도 장성군 북이면 죽청리 680

* 용도: 답 (공부상)

* 토지면적: 714.00㎡ (약 216.00평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 토지지분: 714㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 제시외 건물 면적 총 217.8㎡ (약 65.90평) 존재 (ㄱ) 100.8㎡, (ㄴ) 44.6㎡, (ㄷ) 22.4㎡, (ㄹ) 14.5㎡, (ㅁ) 18.0㎡, (ㅂ) 13.2㎡, (ㅅ) 4.3㎡)

1.4. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 요함

* 공동담보

* 공부상 답이나 현황은 일련번호 1) 단독주택 부지 등으로 이용중임.

* 공부상 답이나 현황은 일련번호 2) 전, 도로 등으로 이용중임.

* 매각에서 제외하는 지상 건물을 위하여 법정지상권이 성립할 여지 있음.

* 제시외 건물 및 지상에 식재된 수목, 연못 등 매각 제외.

* 특별매각조건: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환.

* 과거 무허가 건물 원상복구 후 신청 가능(2025.10.20. 장성군 북이면 사실조회 회신) 있었으나, 2026.05.06.자 정정·변경으로 삭제됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장성군 북이면 죽청리 "금랑지" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주로 전, 답 등이 소재하는 산간 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 원거리에 간선도로가 소재하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 세로(가)에 접하여 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 농림지역

* 제한상태: 가축사육제한구역(닭,오리,메추리,개,돼지)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

2.5. 주변 환경 및 시설

장성군은 전라남도 북부에 위치하며, 광주광역시와 가깝고 호남고속도로와 호남선 철도가 통과하여 교통 접근성이 양호한 편입니다. 장성군 북이면에는 방장산 자연휴양림이 위치해 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 장성군 내에는 필암서원, 백암산, 입암산성 등 문화 및 관광 자원이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2015-11-30 근저당권 (백순희)

* 소유권이전청구권가등기: 2021-04-19 (정정자) - 인수 대상

* 가압류: 2024-02-02 (전남신용보증재단) - 말소 (2024카단5027)

* 임의경매개시결정: 2024-07-08 (백순희) - 말소 (2024타경75346)

* 등기부채권 총액: 77,032,132원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정민

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 최금영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

장성군 북이면 죽청리 지역은 전원생활 및 농업 중심의 지역으로, 상업 시설이나 산업 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 임야가 주를 이루고 있어, 지역 내 상권 형성은 미미한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족한 편입니다. 다만, 차량 접근이 가능한 거리에 장성군 소재지의 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 자연환경

본 물건지는 방장산 자연휴양림과 인접해 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 장성군은 황룡강 주변으로 꽃길과 생태 공원을 조성하는 등 자연 경관을 활용한 관광 개발에 힘쓰고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본 물건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각 대상에서 제외되는 건물로 인해 법정지상권이 성립될 수 있는 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다.

6.3. 공부와의 현황 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 일련번호 1) 단독주택 부지, 일련번호 2) 전, 도로 등으로 이용되고 있습니다. 이러한 차이는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

매각 대상에 포함되지 않는 다수의 제시외 건물, 수목, 연못 등이 소재하고 있어, 향후 철거 또는 이전 등에 대한 민원 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

농림지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서 축산업 영위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.6. 혐오시설 및 환경 관련

장성군 북이면 지역에서 과거 환경 문제로 인한 주민들의 고충이 있었던 사례가 보도되었습니다. 정확한 주변 환경 조사를 통해 혐오시설의 유무 및 영향권 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농림지역에 위치한 답(밭)으로, 감정가는 17,422,000원입니다. 토지 면적은 714㎡(약 216평)이며, 매각 대상은 토지입니다. 공부상 지목과 현황이 상이하며, 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 법정지상권 성립 가능성, 다수의 매각 제외 물건 존재 등 고려해야 할 사항이 많습니다. 주변 자연환경은 방장산 자연휴양림과 인접해 있어 쾌적하나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 쾌적한 자연환경: 방장산 자연휴양림 인근에 위치하여 전원생활이나 자연 속 휴식을 위한 잠재력이 있습니다.

* 저렴한 감정가: 감정가가 상대적으로 낮아 초기 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 216평의 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 제시합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 농지취득자격증명 필요 여부, 법정지상권 문제, 공부상 현황과 실측의 차이, 제시외 건물 및 수목의 처리 문제 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다. 인수되는 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.