나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30038 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1911호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 광주역한국아델리움 19층 1911호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 19층 1911호(복도식, 동향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 화강석 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보·탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 왕복5차선, 동측으로 왕복3차선, 남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30038 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1911호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000 원

토지면적: 7.32㎡ (약 2.21 평)

토지지분: 7.32㎡ (약 2.21 평)

건물면적: 48.91㎡ (약 14.80 평)

건물지분: 48.9148㎡ (약 14.80 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설 및 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 건물은 북측으로 왕복 5차선, 동측으로 왕복 3차선, 남측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 2022년 9월 16일 우리은행의 근저당권(56,280,000원)이 말소기준권리입니다.

이후 등기된 권리들은 다음과 같습니다:

* 2022년 9월 16일 유한회사비알케이의 소유권보존등기가 있습니다.

* 2022년 9월 16일 우리은행의 근저당권(56,280,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 2022년 9월 26일 확정, 2022년 10월 12일 전입한 김성은(주택도시보증공사)의 주택임차권(188,900,000원)은 대항력이 없으며, 말소 대상입니다. 따라서 해당 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 2026년 1월 7일 주택도시보증공사의 강제경매(188,900,000원)가 있으며, 이 역시 매각으로 소멸됩니다.

현재까지 등기부상 채권 총액은 245,180,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신안동은 광주역 인근 지역으로, 상업시설과 업무시설이 혼재된 상권입니다. 광주역한국아델리움은 2022년에 사용 승인된 신축 오피스텔로, 주변에 신안동 먹자골목, NC백화점 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 광주역이 매우 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지하철 2호선 광주역이 완공되면 교통 편의성은 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 주변에는 상업시설, 업무시설이 주를 이루고 있어 일반적인 오피스텔 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 19층에 위치하며 복도식 구조의 동향 오피스텔입니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보·탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 또한 지하주차장 및 기계식주차장이 마련되어 있어 주차 공간도 확보되어 있습니다. 인근에 편의점, 식당, 은행, NC백화점 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 오피스텔: 오피스텔은 주택과 달리 종합부동산세, 양도소득세 등에서 주택과 다른 세금 규제가 적용될 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 채권자의 권리 관계가 복잡하게 얽혀있을 수 있습니다. (본 건의 경우 권리분석상 인수되는 권리는 없음)

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (2026년 8월 7일 기준)

* 건물 노후도: 광주역한국아델리움은 2022년 9월 준공되어 비교적 신축에 해당합니다. 따라서 건물 노후로 인한 직접적인 리스크는 적습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지, 교통, 편의시설 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 광주역과의 접근성, 주변 상권의 발달, 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 오피스텔이라는 점과 공동담보 물건이라는 점을 고려해야 하나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 우수한 입지: 광주역 인근에 위치하며, 신안사거리 주변 업무 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 향후 지하철 2호선 개통 시 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변 편의시설: NC백화점, 먹자골목, 편의점 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 실거래가 및 시세 자료를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세 분석 결과, 광주역한국아델리움의 오피스텔 면적(전용면적 약 48.91㎡, 14.80평)을 기준으로 볼 때, 2022년 준공된 신축임을 감안하면 감정가 수준 또는 그 이상을 호가할 수 있습니다.

다만, 경매 물건의 경우 현장 조사 및 권리관계, 명도 난이도, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세와 유사한 오피스텔의 최근 실거래가 추이를 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가인 220,000,000원을 기준으로, 입찰 참여자의 선호도 및 경쟁 정도에 따라 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경, 미납 관리비 등을 직접 확인하고, 최신 시장 동향을 반영하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.