나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34786 [1] 광주광역시 광산구 월곡동 59-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "하남금호타운아파트"북측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택 및 단독주택, 근린상가, 아파트 등이 소재하는 정비된 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 평지이며, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 6m 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역 (2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 스래브 및 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 돌 붙임 및 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 도배벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 2-나) 시멘트벽돌조 스래브지붕 단층 건물로서, 내,외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등임. 일련번호 2-다) 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 타일 마감 등,

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택 및 휴게소 임. 일련번호 2-나) 창고임. 일련번호 2-다) 변소임.

설비내역

일련번호 2-가) 급배수시설, 위생설비 및 난방설비 되어있음. 일련번호 2-다) 위생설비 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 및 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 26.3㎡임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 변소, 약 1.2㎡임. 제시외건물 ㄷ) 목조 썬라이트 및 판넬지붕 단층, 다용도실 등, 약 27.6㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가), 다) 건물은 공부상 "스래브지붕"이나, 일련번호 2-가) 현황 "일부 강판지붕", 일련번호 2-다) 현황 "강판지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경34786 (1)

광주광역시 광산구 월곡동 59-2

단독주택

감정가: 414,299,605원

토지면적: 201.80㎡ (약 61.04평)

건물면적: 84.06㎡ (약 25.43평)

제시외 건물면적: 57.45㎡ (약 17.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 광주광역시 광산구 월곡동 소재 "하남금호타운아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택, 단독주택, 근린상가, 아파트 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로상태: 물건 서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역입니다.

* 주변 환경: 인근에 하남금호타운, 월곡일신아파트 등 아파트 단지가 있으며, 월곡공원, 산정공원 등이 인접하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 말소기준권리: 2023년 10월 27일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기부채권 총액: 386,048,155원

* 주요 권리내역:

* 소유권: 황성근 -> 배진희 -> 김민재 순으로 이전되었습니다.

* 근저당: 광주광역시축산업협동조합 (말소기준권리)

* 압류: 광산세무서장, 광산구 (광주광역시)

* 가압류: 광주신용보증재단, 광주은행

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 월곡동 일대는 단독주택, 다가구주택, 근린상가, 아파트 등이 혼재된 주택 밀집 지역입니다.

* 상업시설: 인근에 근린상가가 발달해 있으며, "하남금호타운아파트" 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시세:

* 인근 아파트인 하남금호타운의 경우 70㎡(21평)은 약 1.2억원, 101㎡(31평)은 약 5.9억원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

* 다른 아파트 단지인 월곡일신아파트의 경우 89㎡(27평)은 약 2억원, 104㎡(31평)은 약 2.8억원 수준의 시세가 확인됩니다.

* 단독주택이나 빌라/다세대 주택에 대한 구체적인 최근 실거래가 정보는 부족하나, 전반적인 월곡동 일대 부동산 시세는 아파트 기준으로 판단 시, 본건 토지/건물의 감정가(약 4.14억원) 대비 주변 아파트 시세가 높게 형성된 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 공원(월곡공원, 산정공원 등)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, "하남금호타운아파트" 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 주변에 초등학교 및 중학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 기타: 월곡동 일대에서 폐파출소를 지역 거점 공간으로 활용하는 '월곡 함께마루' 조성 사업 등 지역 활성화 노력이 진행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 공법상 제한사항이 존재합니다.

* 건물 상태: 공부상 지붕 재질과 현황이 일부 다른 부분이 있으며 (일련번호 2-가), 제시외 건물(다용도실, 변소 등)이 포함되어 있어 이에 대한 추가 관리나 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 광산구는 소각장, 동물화장장 등 혐오시설에 대한 인식 개선 및 유치 노력을 기울이고 있으나, 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 '외국인 노동자들 거주 많음'이라는 언급이 있어 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 월곡동의 정비된 주택지대에 위치한 단독주택입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 주변에 아파트 단지와 근린상가 등이 혼재하여 주거 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 등기부상 권리관계는 복잡하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임대관계가 미상이고 토지 이용에 일부 제한이 있는 점은 주의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 정비된 주택지대에 위치한 단독주택으로, 향후 재건축 또는 증축을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 아파트 단지와 근린상가 인근으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 넓은 토지 면적(201.80㎡)을 활용한 다양한 개발 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 414,299,605원입니다. 주변 아파트 시세를 고려할 때, 본건은 단독주택으로서의 개별 가치를 평가해야 합니다. 월곡동 일대 단독주택 및 유사 물건의 구체적인 실거래가 정보가 부족하여 정확한 시세 산정에는 한계가 있습니다.

다만, 감정가의 적정성을 판단하고 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위해서는 다음과 같은 점들을 고려해야 합니다.

* 감정평가액: 414,299,605원 (약 4.14억원)

* 주변 아파트 시세: 21평형 약 1.2억원 ~ 31평형 약 5.9억원, 27평형 약 2억원 ~ 31평형 약 2.8억원. 이는 아파트의 가격이며, 동일 선상에서 비교하기는 어렵습니다.

본건의 경우, 정확한 시세 정보를 얻기 어렵고, 토지이용계획상의 제한사항, 제시외 건물 처리 비용, 임대차 관계 미상 등의 요소를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 3.7억원 ~ 4.1억원

* 상기 예상 입찰가는 현재 보유한 정보 및 제한적인 시세 분석에 따른 의견이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 추가적인 시세 조사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.