나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34772 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 "광주세무서" 북서측 인근에에 위치하며, 주위는 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 제8층 제804호로서, 외벽: 돌붙임, 콘크리트 위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34772 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 8층804호

건물명: 영무 파라드 오피스텔

주용도: 오피스텔

건축연도: 2019년 (사용승인일: 2017-12-29, 실제 사용승인일 2019-11-14)

총 층수: 15층 (본건: 8층)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

감정가: 92,700,000원

토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

건물면적 (전용면적): 25.43㎡ (약 7.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

대지권면적: 579.8㎡ (건물 전체 대지 면적)

건물 연면적: 5687.74㎡ (건물 전체 연면적)

호수: 총 100호 중 804호

1.4. 기타 기본 정보

용도: 오피스텔

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 오피스텔로 이용 중임

집합건물 등기부채권 총액: 178,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 "광주세무서" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린상가, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재하는 상가지대로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 여건

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 사정은 보통입니다.

본건 단지 북동측으로 소로한면에 접해 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 현황

본건은 철근콘크리트구조 15층 건물 중 제8층 제804호입니다.

외벽은 돌붙임, 콘크리트 위 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다.

창호는 샷시 창호입니다.

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에 광주세무서, 근린상가, 업무시설 등이 있습니다.

교육 시설로는 상대보호구역으로 지정된 광주중앙초등학교가 인근에 있습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권보존 (갑1): 2019-11-15, 주식회사 티와이홀딩스

전세권설정 (을1, 말소기준권리): 2023-05-11, 김지예, 89,000,000원, 말소

주택임차권 (을2): 2026-04-01, 김지예, 89,000,000원, 인수

임의경매 (갑2): 2026-01-05, 김지예 (광주지방법원 2025타경34772), 89,000,000원, 말소

3.2. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 5월 11일 접수된 김지예의 전세권설정(을1)입니다.

본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인에게 대항할 수 있는 김지예의 주택임차권(을2, 2026년 4월 1일 등기)이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김지예

* 보증금: 89,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-12-23

* 확정일자: 2019-12-10

* 배당신고일자: 2026-01-09

* 대항력: 있음

* 비고:

3.4. 권리 분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인 김지예가 존재하며, 해당 임차인의 주택임차권(보증금 89,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 보증금을 직접 추가로 인수할 가능성은 낮으나, 배당표 및 최종 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동은 중심상업지역으로, 다양한 근린상가 및 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

오피스텔 밀집 지역으로 직주근접 수요가 존재합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 26일: 25.4275㎡ (약 7.69평), 7층, 84,000,000원 (약 330.3만원/㎡)

* 2025년 01월 21일: 24.8757㎡ (약 7.52평), 3층, 82,400,000원 (약 331.2만원/㎡)

* 2025년 01월 07일: 29.967㎡ (약 9.06평), 3층, 96,800,000원 (약 323.0만원/㎡)

4.3. 평당 시세 산정

최근 실거래가를 바탕으로 산정한 평당 시세는 약 328.2만원/㎡ (약 1,085만원/평)입니다.

본건의 전용면적 25.43㎡를 기준으로 환산한 예상 시세는 약 83,450,000원입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근 근린상가 및 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 공공시설

광주세무서 등 공공기관이 인근에 있으며, 교육 시설로는 광주중앙초등학교가 있습니다.

5.3. 건물 내부 설비

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

대항력 있는 임차인 김지예의 보증금 89,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 인해 이 위험은 낮을 것으로 예상되나, 최종 확인 필요)

6.2. 토지 이용 제한 사항

다수의 용도지구 및 제한사항(중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 등)이 있어 향후 건물 증축, 개축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 요인

최근 거래 사례가 법인 간 직거래로만 이루어져 있어, 일반 개인 거래 시세와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 중심상업지구에 위치한 영무 파라드 오피스텔 8층으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

건물은 비교적 신축(2019년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금 8,900만원 전액이 배당으로 변제될 것으로 예상되어 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 배당표 확인이 필수적입니다.

감정가(9,270만원)와 최근 시세(약 8,345만원) 간의 차이를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 동구 핵심 상업지구 내 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 추가적인 수리비 발생 가능성이 적습니다.

* 시세 반영: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가 대비 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,700,000원이며, 최근 유사 면적의 거래 사례는 82,400,000원에서 96,800,000원 사이에 형성되어 있습니다.

전용면적 25.43㎡ 기준, 평당 시세는 약 328.2만원/㎡ (약 1,085만원/평)로, 이에 따른 예상 시세는 약 83,450,000원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 8,900만원이 배당으로 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가와 시세, 그리고 경쟁 입찰 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

이에, 예상 입찰가는 89,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 예상치이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 현황과 배당표, 현장 조사 결과 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.