나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34769 [1] 광주광역시 남구 양림동 505 양림1단지휴먼시아 제110동 제6층 제602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 양림동 소재 "광주기독병원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(남광주역) 이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가) 2008년 9월 사용승인 된 철근콘크리트구조 경사지붕 제18층건 내, 제6층 제602호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 단지 내 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2002-12-23)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2009-09-23) <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2016-12-15)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경34769 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 양림동 505 양림1단지휴먼시아 제110동 제6층 제602호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 296,000,000원

토지면적: 48.92㎡ (약 14.80평)

건물면적: 75.77㎡ (약 22.92평)

건물 전용면적: 75.77㎡ (약 22.92평)

건물 공급면적: 해당 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 75.77㎡는 33평형대에 해당할 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 남구 양림동 소재 "광주기독병원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철역(남광주역)이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 등기부등본 요약 결과, 다음과 같은 권리들이 확인됩니다.

* 소유권 이전 (최정애, 유은곤, 박혜원)

* 주택임차권 (장애임, 보증금 300,000,000원) - 말소: 인수

* 근저당권 (김미화, 84,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (현대캐피탈, 웰컴저축은행, 김혜정) - 말소

* 압류 (광산세무서장, 서구청장) - 말소

* 강제경매 (장OO) - 말소

3.2. 임차인 분석

임차인: 장OO (장애임)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 16일

확정일자: 2022년 09월 16일

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, 임차인의 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위에 해당하는 임차인의 주택임차권(을4)은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 함을 의미합니다. 다만, 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 이는 경매 절차상 보증금 배당 등으로 인해 낙찰자가 추가로 부담할 보증금이 없다는 판단일 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 양림동은 광주기독병원을 중심으로 상업시설과 주택이 혼재된 지역입니다. 인근에 병원, 약국, 편의점, 식당 등의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 편의는 양호한 편입니다.

4.2. 기타 시설

대형마트나 백화점과 같은 대규모 상업시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 햇빛사랑어린이집, 레몬어린이집, 호호어린이집 등이 위치하여 영유아 보육 시설 접근성이 있습니다.

5.2. 의료시설

광주기독병원이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 매우 편리합니다.

5.3. 편의시설

단지 내 편의시설 및 인근 상가를 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다. 또한, 단지 인근으로 전기차 충전소도 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 장애임 씨는 전입일자 및 확정일자를 기준으로 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 300,000,000원을 지급하였습니다. 등기부등본 상 '주택임차권'이 '인수'로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있지만, 등기부상의 '인수' 표기는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획 상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물 사용승인이 2008년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 양림동의 아파트로, 광주기독병원 등 주요 시설 접근성이 양호하고 교통 환경도 보통 수준입니다. 하지만 선순위 임차인이 존재하며, 등기부등본 상 '인수'로 표기되어 있어 낙찰 시 보증금 인수 부담 가능성이 잠재적 리스크로 작용합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 부분과 등기부상의 '인수' 표기 간의 상이점을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주기독병원 인근의 주거 지역에 위치하여 직주근접성이 유리합니다.

* 주변 교통망(버스, 지하철)이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

* 아파트로서 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 296,000,000원을 기준으로, 임차인 보증금 인수 여부 및 기타 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 해당 임차인 보증금 300,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담하지 않을 것으로 추정됩니다. 이에 따라 감정가를 기준으로 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 임차인과의 관계 및 실질적인 인수 여부에 대한 최종 법률 검토가 선행되어야 합니다. (예상 입찰가 제안은 별도 컨설팅 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.