나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30006 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등인 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물내 제4층 제418호로서, 외벽:돌붙임마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호;새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형, 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복3차로,남측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류 (폭8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축 법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>,중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 10월 31일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임5923,임차보증금 금173,300,000원, 차임 월 금110,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30006 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2, 광주역한국아델리움 4층 418호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치

주위환경: 상업업무지대로서 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 혼재

교통: 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통임. 북측 왕복 5차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로의 포장도로에 접해 있어 차량 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 16일자 우리은행 근저당 (을1, 56,520,000원)

임차인 현황:

* 이상하 (전입/확정일자 2022-10-26, 보증금 173,300,000원, 차임 월 110,000원)

* 등기부등본상 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소되었으며, 법원 매각물건명세서상 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있음.

* 이에 따라 본 경매 절차 진행 시 낙찰자가 인수하게 되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됨 (인수 보증금 합계: 0원).

기타 권리:

* 주식회사승 가압류 (갑2, 2025-03-13, 209,780,000원) - 말소

* 주택도시보증공사 강제경매 (갑3, 2026-01-05, 173,300,000원) - 말소 (본 경매 개시 결정 건)

등기부채권 총액: 약 439,600,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

광주역 인근 상업지역에 위치하여 업무시설 및 상가 밀집 지역의 특성을 보임.

건물 1층 상가 및 주변 근린 상가에 편의점, 식당, 카페 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

도보 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 외식 및 유흥 시설 이용이 가능하며, 광주은행, NC백화점 등 금융 및 쇼핑 시설 접근성도 양호함.

광주역이 인접해 있어 광주 시내 및 전남 지역으로의 접근성이 좋음.

다만, 광주 지역 전체적으로 오피스 및 상가 공실률이 전국 평균 대비 높은 편이며, 소비 패턴 변화 등으로 인해 상권 침체가 우려되는 지역도 존재함.

1.4. 생활정보

편의시설: 건물 1층에 편의점 입점, 인근에 마트, 카페, 식당 등 다양한 편의시설이 근접해 있음.

교통: 북측 왕복 5차로, 동측 왕복 3차로, 남측 왕복 2차로의 도로에 접하여 차량 접근성이 우수하며, 광주역이 인접해 있어 대중교통 이용도 편리함.

주변환경: 업무시설, 숙박시설, 상가 등 상업 및 업무 기능이 발달한 지역임.

혐오시설: 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 인근에 숙박업소가 다수 위치하고 있어 일부 민감한 경우 고려가 필요할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

오피스텔 용도: 주거용으로 사용 시 주택 관련 세금 및 규제 적용 가능성 고려 필요. (본건은 대항력 없는 임차인으로 낙찰자가 인수하는 보증금 없음)

공동담보 물건: 본 건 외 다른 담보물건에 대한 경매 진행 여부 및 잔여 채무 확인이 필요.

임차인 권리: 대항력 없는 임차인으로 판단되나, 임차권등기명령 이력이 있어 추후 관련 분쟁 발생 가능성에 대한 검토 필요.

높은 총 채권액: 등기부채권 총액(약 4.4억 원)이 감정가(2.11억 원) 대비 높으므로, 유찰 시 감가 경신이 예상되며, 이에 따른 입찰가 결정 신중 필요.

1.6. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 신안동 소재 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 초역세권에 위치한 신축(2022년 9월 사용승인) 오피스텔로서, 입지 및 건물 상태가 양호한 편입니다.

상업업무지대에 위치하며 교통이 편리하고, 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 주거 및 업무용으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

권리분석상 대항력 없는 임차인으로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없어 재정적 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 광주 지역 전체의 오피스텔/상가 시장 침체 가능성과 높은 총 채권액은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 9월 사용승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 내부 컨디션 및 유지보수 측면에서 유리함.

우수한 입지: 광주역 초역세권으로 교통이 매우 편리하며, 광주 북구의 주요 상업지역에 속함.

임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인수하는 보증금이 없어 투자 위험 감소.

다양한 편의시설: 건물 내 및 인근에 풍부한 편의시설, 상업시설, 외식업소 등이 위치.

향후 개발 가능성: 광주역세권 개발 등 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

현재 감정가는 211,000,000원입니다.

관련 오피스텔의 최근 시세 및 거래 동향을 분석한 결과, 신축급 오피스텔의 경우 면적 대비 1.7억 원 ~ 2.5억 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 경우, 전용면적 약 14.85평(49.08㎡)에 해당하는 오피스텔로, 신축 연식 및 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래될 가능성이 있습니다.

다만, 총 채권액이 감정가를 상회하고 지역 내 공실률에 대한 우려가 있는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 보수적으로 현 시세의 하단부와 감정가를 종합적으로 고려 시, 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

추가적으로, 본 물건의 정확한 시세 및 권리 관계에 대한 심층적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.