나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30067 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 숙박시설, 각종 판매시설 등으로 형성된 노선 상가지대임.

교통상황

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내(사용승인일:2022.09.01) 13층 1301호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 적벽돌, 돌치장 등 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 새시2중창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 토지로서, 오피스텔로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측, 남측으로 3면이 접하여 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부는 미상이나, 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 광주지방법원 2026타경30067 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 13층1301호

건물명: 광주역 한국아델리움

구분: 오피스텔

건물 사용승인일: 2022년 09월 01일

총 층수: 20층 (지하 2층)

총 세대수: 408세대

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 234,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 업무시설, 숙박시설, 각종 판매시설 등이 밀집된 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

간선도로변에 위치하며, 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 광주역 인근이라는 점에서 교통 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 09월 16일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)으로, 이보다 선순위의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

주요 임차인으로 주택도시보증공사(보증금 169,500,000원) 명의로 최 씨가 등재되어 있습니다.

전입일자는 2022년 10월 05일, 확정일자는 2022년 10월 06일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

등기사항전부증명서상 임차권(을2)이 설정되어 있으나, 이 역시 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 광주역 인근은 다양한 업무, 숙박, 판매시설이 밀집된 상업지대로 활발한 유동인구와 상업 활동이 기대되는 지역입니다. 광주역을 중심으로 한 지역 개발 및 도시재생 사업의 잠재력 또한 높이 평가됩니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근은 다양한 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 광주역 접근성 또한 우수하여 광역 교통 및 생활 인프라 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

제공된 정보만으로는 주변 교육시설에 대한 구체적인 정보 파악이 어렵습니다.

5.3. 의료시설

제공된 정보만으로는 주변 의료시설에 대한 구체적인 정보 파악이 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 2022년에 신축된 건물로 비교적 신축성이 좋으나, 최근 임대 현황 파악이 폐문 등으로 인해 원활하지 않았던 점이 있습니다.

* 임차인 최 씨는 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 용도지역 및 지구(방화지구, 시가지경관지구 등)로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 건에 대한 추가적인 담보 정보는 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 2022년 준공된 신축급 오피스텔로, 관리 상태 및 시설 면에서 유리합니다.

* 광주역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수하며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 없는 임차인으로, 인수되는 보증금이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 감정가 234,000,000원 대비 시세 파악을 통해 합리적인 입찰가 산정이 기대됩니다.

8. 종합 의견

본건은 광주역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인으로 인한 권리상 부담이 없어 안전한 투자가 가능하며, 신축 건물이라는 점에서 빠른 시일 내에 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 다수의 용도 지역에 포함되어 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 234,000,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 임차인의 보증금(169,500,000원)은 대항력이 없어 매수인이 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수 보증금은 0원입니다.

최근 시세 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 신축 오피스텔의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다. 주변 시세 및 경쟁 물건 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 163,800,000원 ~ 210,600,000원 (감정가 대비 70~90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.