나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30026 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층706호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명감정 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호 1-가) 는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층건물(사용승인:2022.09.01)내 제7층 706호로서, - 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임, 강화유리 등 마감 - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건은 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '가장형 평지'이며, '업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 민간임대사업임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2026타경30026 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30026 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층706호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

* 감정가: 232,000,000원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 / 지하 2층 건물 중 제7층 706호 (사용승인일: 2022.09.01)

* 특이사항: 공동담보, 민간임대사업임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 북측 노폭 약 30미터, 동측 노폭 약 15미터, 남측 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획시설에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 권리관계 요약

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권 (채권액 56,520,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(주택임차권, 강제경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

- 보증금: 173,300,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024-03-13

- 확정일자: 2024-03-13

- 배당신고일자: 2024-11-08

- 대항력: 없음

- 비고: (정보 없음)

* 권리분석 주의사항

임차인 박 은 대항력이 없으며, 보증금 173,300,000원은 법원 배당 절차를 통해 회수될 예정입니다. 다만, 배당 순위에 따라 전액 회수가 어려울 수도 있습니다.

* 등기부채권 총액

을구 1번 근저당 (우리은행): 56,520,000원

을구 2번 주택임차권 (박 ): 173,300,000원 (말소 예정)

갑구 2번 강제경매 (주택도시보증공사): 173,300,000원

총 등기부채권 금액은 229,820,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 광주광역시 북구 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업, 업무, 숙박 시설이 밀집한 지역입니다.

유동인구가 많고 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권으로, 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설

주변에 다양한 상업 시설(상가), 업무 시설, 금융기관, 편의시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 민간임대사업

본건은 민간임대사업으로 운영되고 있어, 임대 시장의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주거 편의성

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방(도시가스 개별난방), 승강기, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

신축 건물(2022년 사용승인)로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 편의시설

광주역 주변 상업지대로서 마트, 병원, 은행, 음식점, 영화관 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역은 상업 및 업무 시설 위주로 개발되어 있어, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 담보물의 가치 변동이나 추가적인 채무 발생 등 예상치 못한 리스크가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임차인 보증금 회수

대항력 없는 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수되지만, 낙찰가의 배당률에 따라 일부 미회수분이 발생할 경우, 소액의 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. (매우 낮음)

* 민간임대사업 관련 리스크

민간임대사업으로 운영 중인 특성상, 임대차 관련 분쟁이나 사업 운영상의 문제가 발생할 경우 투자 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 입지적 강점과 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

권리상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 공동담보 물건이라는 점과 민간임대사업이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 상권 활성화 및 교통 편의성을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이나 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 최적의 입지: 광주역 초역세권으로 교통 접근성 및 주변 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 최신 설비를 갖추고 있어 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 안정적 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 1인 가구 등 오피스텔 임대 수요가 풍부합니다.

* 투자 가치: 향후 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석

광주역 한국아델리움 오피스텔의 최근 거래 사례 및 유사 물건 시세를 조사한 결과, 전용면적 49.08㎡ 기준 유사 물건들이 약 220,000,000원에서 240,000,000원 범위에서 거래되고 있습니다. 본건의 감정가 232,000,000원은 현재 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정

본건은 인수되는 권리가 없고, 총 등기부채권액(229,820,000원)이 감정가(232,000,000원)와 유사한 수준입니다.

경쟁 상황 및 입찰 의지를 고려하여, 현재 시세 및 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

합리적인 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격대로, 약 235,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

특히, 경쟁이 치열하지 않을 경우 235,000,000원 수준에서 낙찰 가능성이 있으며, 시세보다 더 높은 가격을 희망한다면 240,000,000원까지 고려할 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황, 입찰 참여자 수, 본인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.