나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30037 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층818호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 "광주역" 남서측 인근에 위치한 광주역한국아델리움 제8층 제818호로서 주위는 업무시설, 근린상가 및 숙박시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 대중교통편인 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 8층 818호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물 북동측으로 왕복4차선 포장도로, 남동측으로 왕복3차선 포장도로, 남서측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며 차량 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30037 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층 818호

용도: 오피스텔

감정가: 231,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물 지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 소재한 "광주역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린상가, 숙박시설 등이 혼재된 노선상가지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물 북동측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 3차선, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입로 확보 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당권 (접수일자: 2022-09-16)이 말소기준권리가 되며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

주택도시보증공사(임정미)의 주택임차권 (을2)이 인수됩니다. 보증금은 179,400,000원이며, 대항력이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이며 관련 자료가 부족하여 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 명확한 권리 관계 확인이 필요하며, 잠재적인 권리 주장 가능성에 대비해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임정미)

보증금: 179,400,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-10-04

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으며, 보증금 179,400,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당함을 유의해야 합니다. 이 임차인과의 관계는 명확한 해결책 모색이 필수적입니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 유한회사비알케이

* 근저당권 (을1): 우리은행 (56,520,000원) - 말소 예정

* 주택임차권 (을2): 임정미 (179,400,000원) - 인수 (전입일자: 2022-10-04, 확정일자: 2022-10-04)

* 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사 (179,400,000원) - 말소 예정 (사건번호: 2026타경30037)

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 235,920,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 광주역 인근의 상업 및 업무 복합 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 업무시설, 근린상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

광주역을 중심으로 교통 및 상업 시설 접근성이 좋습니다. 인근에 편의시설 및 생활 기반 시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

오피스텔로서 주거 및 업무 겸용이 가능하며, 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 편의성

광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 단지 주변 도로망을 통한 차량 이동도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 179,400,000원을 인수해야 하는 대항력있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용의 상당 부분을 차지하며, 명도 과정이나 임대 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계의 불확실성

김 임차인의 경우 보증금, 차임 등 정보가 미비하여 정확한 권리 관계 파악이 어렵습니다. 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 시세 대비 감정가

감정가 231,000,000원에 비해, 인수해야 할 임차인 보증금이 상당하여 총 실질 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다. 현 시세 대비 감정가의 적정성 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권이라는 입지적 장점과 오피스텔로서의 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 일반적인 수준으로 평가됩니다. 그러나 179,400,000원이라는 높은 금액의 대항력있는 임차인 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담 요인으로 작용합니다. 이러한 권리 관계는 낙찰자가 부담해야 할 총 인수 금액을 크게 증가시키므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 개발 잠재력

광주역을 중심으로 한 지역 개발 계획이 있다면, 향후 부동산 가치 상승의 기대 요인이 될 수 있습니다.

8.2. 시장 수요

해당 지역의 오피스텔에 대한 꾸준한 임대 수요가 존재한다면, 적절한 임대료 책정을 통해 안정적인 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 투자 기회 (주의 요망)

인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰을 고려해야 하나, 상당한 보증금 부담으로 인해 총 인수 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가는 231,000,000원입니다. 다만, 대항력있는 임차인의 보증금 179,400,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 낙찰자가 실제로 부담하게 될 총액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

이를 감안하여, 본 물건의 현재 시장 가치 및 위험 요소를 고려했을 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 금액입니다.

* 실제 투자 시 총 부담액은 입찰가에 179,400,000원(인수 보증금)이 더해지므로, 투자자는 총 309,400,000원 ~ 329,400,000원 수준의 자금이 필요하게 됩니다.

* 이는 감정가(231,000,000원)보다 상당히 높은 금액이므로, 임대 수익률 분석 및 명도 가능성 등을 충분히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 해당 금액보다 낮은 수준에서의 입찰을 고려할 수도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.