나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34798 [1] 광주광역시 북구 두암동 584-8 단독주택 경매

광주광역시 북구 면앙로185번길 14-3 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경34798(광주지방법원 경매7계). 감정가 224,805,500원, 최저가 125,892,000원. 매각기일은 2026-07-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 34798 [1]
소재지	광주광역시 북구 두암동 584-8
도로명주소	광주광역시 북구 면앙로185번길 14-3
용도	토지
매각기일	2026.07.28
관할법원	광주지방법원 경매7계 (062-239-1607(2층 민사집행과 지법253호))
이용제한	토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역, 제2종일반주거지역, (저촉)상대보호구역

면적

토지면적	130.70㎡ (39.54평)
건물면적	133.89㎡ (40.50평)

금액

감정가	224,805,500원
최저가	125,892,000원 (감정가 대비 56%)
입찰보증금	12,589,200원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.05.12	224,805,500원	유찰
2차	2026.06.16	157,364,000원	유찰
3차	2026.07.28	125,892,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 &quot;문화아파트&quot; 북동측 인근에 위치하고 주변은 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대임.
교통상황: 본건 인근까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도오 및 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 유사정방형 평지로서 단독주택부지로 이용중임.
인접 도로상태: 남서측으로 세로(불)에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사 업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)
제시목록 외의 물건: 별지 &quot;건물감정평가요항표&quot; 참조
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): --

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호 2-가) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건물로서 외벽 : 적벽돌쌓기, 몰탈 위 페인팅, 석재마감 등 내벽 : 벽지, 목재 타일 등 마감 창호 : 새시창임. 일련번호 2-나) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물임. 일련번호 2-다) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물임.
이용상태: 일련번호 2-가) : 단독주택(공실) 일련번호 2-나) : 창고 일련번호 2-다) : 변소로 이용중임.
설비내역: 일련번호 2-가) : 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.
부합물 및 종물: ㄱ) 조적조 판넬지붕 단층 다용도실, 2.5*2.0+2.4*1.0 ≒ 7.4㎡ ㄴ) 조적조 판넬지붕 단층 주택일부, 6.0*1.0 ≒ 6.0㎡ ㄷ) 조적조 판넬지붕 단층 다용도실, 4.2*1.4+5.1*0.8 ≒ 9.9㎡ ㄹ) 새시조 판넬지붕 단층 다용도실(2층소재), 7.0*1.1-3.7*0.3+0.3*0.6 ≒ 6.7㎡ ㅁ) 새시조 판넬지붕 단층 다용도실(2층소재), 4.4*1.7≒ 7.4㎡
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): --

물건 비고

- 일괄매각, 제시외건물 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행하는 2025타경34798 (1)호 물건으로, 채권자는 윤OO이며 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황

본건은 광주광역시 북구 두암동 584-8번지에 소재한 단독주택입니다. 토지는 유사 정방형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(주택, 공실)과 단층의 창고, 단층의 변소로 구성되어 있습니다. 건축물대장상 주요 건물은 1987년 12월 29일 사용승인된 벽돌구조 2층 단독주택입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 130.70㎡ (약 39.53평)이며, 건물 본 건물 면적은 133.89㎡ (약 40.50평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적은 37.40㎡ (약 11.31평)입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 224,805,500원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 두암동 소재 "문화아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 기존의 단독주택들이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건의 남서측으로 세로(불)에 접하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2014-07-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

토지 및 건물 등기부상 을구에 권리사항이 확인되지 않아 권리관계는 비교적 명확한 것으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 01월 05일 접수된 윤은정 외 3명의 임의경매 개시 결정 등기(갑5)입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로 지상권 설정 등기는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 임차인 현황

인수할 임차보증금이 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건 주변은 주로 단독주택이 밀집된 지역입니다. 다만, 인근에 "문화아파트"가 위치하여 주거 밀집 지역의 특징을 보입니다.

4.2. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보는 '연립' 주택에 대한 것으로, 본건인 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

- '무등산이스토리'(연립, 2015년 건축): 2026년 3월 5억 7천만원 (176.40㎡, 약 323만원/㎡), 2024년 9월 23일 4억 5천만원 (176.40㎡, 약 255만원/㎡)에 거래되었습니다.

- '대주빌라'(연립, 1992년 건축): 2024년 9월 10일 4억원 (163.74㎡, 약 244만원/㎡)에 거래되었습니다.

검색 결과, 광주 북구 두암동 지역의 단독주택 매매 사례를 직접적으로 찾기 어렵습니다. 다만, 2022년 11월 17일 유튜브 영상에서 광주 북구 두암동 920-6번지(토지 55평, 건물 48평) 물건이 감정가 2억 4,310만 원으로 소개된 사례가 있으며, 이는 본건과 유사한 시점에 비슷한 감정가를 형성한 단독주택 사례로 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 존재합니다.

* 식당 및 카페: '조선의 땅', '신똑순이아구찜', '김대감집', '밤실촌', '왕언니보리밥뷔페', '고향옛날순대', '시골장터국밥', '커피하루', '금란정', '마실오소', '고흥회포차', '다만나' 등 다양한 음식점 및 카페가 소재하고 있습니다.

* 기타: 이음도서관이 가까운 거리에 있어 도서 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근 지역인 두암동에는 다수의 학원이 분포하고 있습니다.

* 국어, 수학, 영어, 음악, 체육 등 다양한 과목의 학원들이 존재하며, '윤국어학원', '가우스수학전문학원', '지앤비패럴랙스 두암캠퍼스' 등이 언급됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 광주시는 2030년부터 생활 쓰레기 직매립 금지에 대비하여 소각장(자원회수시설) 건립을 추진하고 있으며, 과거 혐오시설로 인식되었던 소각장에 대한 인식이 변화하고 있다는 보도가 있습니다. 이는 해당 지역에 잠재적으로 이러한 시설이 들어설 가능성이 있음을 시사할 수 있으나, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

건물 면적 외에 37.40㎡ (약 11.31평)의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 이는 건물 이용에 추가적인 공간을 제공할 수 있으나, 해당 건물의 상태 및 법적 문제는 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 공유물분할 경매 특성

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 공동 소유자 간의 관계나 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축물대장상 건물이 1987년 12월에 사용승인되어 약 39년이 경과하였습니다. 따라서 건물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 두암동의 주거지대에 위치한 단독주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 공유물분할 경매라는 특성과 건물 노후화, 제시외 건물 등의 요소를 고려해야 하지만, 적절한 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 주거용 또는 투자용으로 활용 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호 지역 내 단독주택: 비교적 안정적인 수요가 예상되는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 생활 편의시설 근접: 다양한 상업 시설 및 공공시설(도서관 등)이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수되는 권리나 임차인이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,805,500원입니다. 주변의 연립 주택 매매 사례는 본건과의 직접적인 비교는 어렵지만, 대략 3.3㎡당 250만원 ~ 320만원 선에서 거래되고 있습니다. 또한, 2022년에 유사한 감정가의 단독주택이 경매로 나온 사례를 참고 할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 및 개별 물건의 특성을 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 노후화, 제시외 건물 존재, 공유물분할 경매의 특성 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1억 8천만 원 ~ 2억 2백만 원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 향후 내부 수리 비용 및 명도 비용 등을 감안한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하고 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보