나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30041 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1024호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제10층 제1024호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 치장벽돌, 외장타일 등 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어마감 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 오피스텔부지임.

인접 도로상태등

북측의 왕복 6차선, 동측 및 남측의 왕복2차선의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 광주광역시 북구 신안동 121-2번지, 광주역한국아델리움 10층 1024호에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 주소는 광주광역시 북구 무등로202번길 6 (신안동)입니다.

본 건물은 2019년 9월 건축 허가를 받아 2022년 9월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물입니다.

총 호실 수는 408실이며, 본 물건은 10층에 소재합니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

토지 지분 면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 236,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 물건입니다.

주의사항: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주역 서측 인근 상업지대에 위치하며, 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

건물 1층 및 인근에 편의점, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

신안동 먹자골목 및 NC백화점 등이 도보 5분 거리에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다.

광주역이 매우 가까이 있어 대중교통 이용 및 광주/전남 지역 이동이 편리합니다.

2.2. 교통 상황

차량의 원활한 출입이 가능하며, 북측 왕복 6차선, 동측 및 남측 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

향후 도시철도 2호선 개통 시 역세권 프리미엄이 기대됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(채권액 56,400,000원)입니다.

매각으로 인해 다음의 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 을1: 우리은행 근저당권

* 을2: 김연순 주택임차권 (보증금 181,400,000원, 전입/확정일자 2022-10-07)

* 갑2: 주택도시보증공사 강제경매 (채권액 181,400,000원)

3.2. 인수되는 권리

본 경매 물건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김연순 (주택도시보증공사)

* 보증금: 181,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-07

* 확정일자: 2022-10-07

* 배당신고일자: 2024-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 위 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 광주광역시 북구 신안동은 광주역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 상가 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

또한, 광주역 주변 지역은 도시재생 뉴딜사업이 진행 중이어서 향후 주거 및 상업 환경 개선이 기대됩니다.

4.2. 상업 시설 현황

단지 내 상가에는 편의점이 입점해 있으며, 도보 거리 내 다양한 상업시설(식당, 카페, 은행, 백화점 등)이 풍부합니다.

특히, 신안동 먹자골목이 가까워 다양한 외식 및 여가 활동이 가능합니다.

NC백화점 등 대형 상업시설 이용이 편리하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 20층 중 10층에 해당합니다.

내외부 마감은 일반적인 오피스텔 수준으로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 화재 탐지 및 소화 설비가 구비되어 있습니다.

주차는 자주식 179대, 기계식 348대로 총 527대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 1.3대 수준으로 넉넉한 편입니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 광주역 인접, 버스정류장 도보거리, 도시철도 2호선 예정

* 쇼핑: NC백화점, 홈플러스 (비교적 가까움)

* 외식: 신안동 먹자골목 (도보 5분), 다양한 식당 및 카페

* 기타: 광주은행, 편의점 (단지 내 및 인근)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

다만, 광주시 전체적으로 소각장 등 공공시설 유치를 둘러싼 주민들의 의견 수렴 및 갈등 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 법규 및 제한사항

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 도로 관련 규제(대로2류, 소로2류, 중로2류 접합)가 있습니다.

* 건축법상 가로구역별 최고높이 제한 지역입니다.

* 토지구획정리사업지구(사업완료), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 용도지역 및 지구 지정은 건축 및 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 전용면적 48.99㎡(약 14.82평)으로 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적입니다.

권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수해야 할 보증금이나 부담이 없어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능합니다.

총 채권액(237,800,000원)이 감정가(236,000,000원)를 소폭 상회하나, 임차인 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 경매 절차 진행에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

광주역 일대의 도시재생 사업 등 개발 호재와 함께 향후 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지: 탁월한 교통 여건 및 역세권 프리미엄 기대

* 풍부한 생활 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 문화시설 접근 용이

* 신축급 오피스텔: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설 보유

* 권리관계 깨끗함: 모든 권리 소멸, 인수되는 부담 없음

* 지역 개발 호재: 광주역 주변 도시재생 뉴딜사업 추진

* 적정 면적: 1~2인 가구 실수요자 및 투자용으로 적합한 전용 48.99㎡

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건과 유사한 '광주역 한국아델리움' 오피스텔의 경우, 전용 49㎡ 타입이 2022년 9월 입주 시점을 기준으로 약 1억 7천만원 ~ 1억 8천만원대의 전세가 시세가 형성되어 있었습니다.

본 물건은 전용 48.99㎡로, 감정가는 236,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보가 명확하게 나타나지는 않으나, 유사 면적대의 신축 오피스텔 매매가는 2억원 초중반대에서 형성될 것으로 추정됩니다.

다만, 본 물건의 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수 보증금이 0원이며, 권리관계가 모두 소멸되는 점이 가장 큰 장점입니다.

감정가 236,000,000원의 80% ~ 85% 수준을 적정 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최저 입찰가(감정가의 70%): 165,200,000원

* 현 시세 및 감정가 고려 시 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 200,000,000원

투찰 희망자는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.