나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30019 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층1807호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하고 주위는 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등으로 이루어진 상업·업무지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 오피스텔 건물까지 차량 출입 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 18층 1807호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임, 적벽돌 조적, 강재바 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비(주차타워) 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 오피스텔 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 부지 북측으로 왕복 5차로의 광대로에 접하고 동측으로는 왕복 4차로의 중로에 접하며 남측으로는 왕복 2차로의 소로에 접하고 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 오피스텔 부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관 관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30019 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 18층 1807호

용도: 오피스텔

감정가: 234,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 광주역 남서측 인근의 상업·업무지대에 속해 있습니다. 주위는 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등으로 구성되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 오피스텔 부지는 북측으로 왕복 5차로의 광대로, 동측으로 왕복 4차로의 중로, 남측으로 왕복 2차로의 소로에 접해 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

광주역을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 다만, 일부 검색 결과에 따르면 본건 인근에 숙박업소가 다수 위치해 있어 이에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

경매로 인해 매각되는 주요 권리들은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (유한회사비알케이, 2022-09-16)

* 근저당권 (우리은행, 2022-09-16, 56,520,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (박병구, 2022-10-06 확정, 2023-11-16 전입, 184,300,000원) - 말소예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-01-06, 184,300,000원) - 말소예정

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박병구): 보증금 184,300,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-16, 확정 2022-10-06, 배당신고 2024-10-16. 대항력 없음.

* 장지원: 보증금, 차임, 전입/사업일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의 필요가 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 개요는 비어 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 오피스텔은 광주역 인근의 일반상업지역에 위치하여 풍부한 상업시설과 업무시설을 배후로 두고 있습니다. 주변에 일반 상가, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 광주역을 중심으로 한 교통 및 상업의 요지라는 점이 긍정적입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 자유롭고, 대중교통 수단이 운행하는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다. 광주역이 인접해 있어 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 건물 1층에 편의점 등 기본적인 편의시설이 있으며, 주변 신안동 먹자골목 등에 다양한 상점과 식당이 위치하고 있습니다. NC백화점 등 쇼핑 시설도 근거리에 있습니다.

* 건물 시설: 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 내 18층에 해당하며, 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비(주차타워) 등이 설치되어 있습니다. 주차 공간도 세대당 1.29대 이상으로 넉넉한 편입니다.

* 주변 환경: 주위는 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등으로 이루어진 상업·업무지대입니다. 다만, 일부 검색 결과에서 인근에 숙박업소가 다수 있다는 점이 언급되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 정보 임차인: 장지원 임차인의 경우 보증금, 차임 등 상세 정보가 확인되지 않아 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

* 인근 숙박업소: 건물 바로 인근에 숙박업소가 위치해 있어, 이에 따른 소음이나 기타 환경적 요인이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이라는 점은 채권 및 담보 설정의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 광주역한국아델리움 오피스텔은 광주역 역세권에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있어 입지적 강점을 가집니다. 잘 갖춰진 교통망과 단지 내 및 주변 편의시설 또한 장점입니다. 건물은 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 주차 공간도 충분합니다. 권리 관계는 명확하게 파악되나, 미상 정보 임차인이 존재하며 주변 숙박업소의 존재는 고려해야 할 부분입니다. 감정가는 2억 3,400만원이며, 관련 채무 총액은 약 2억 4,082만원으로 감정가를 소폭 상회합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 초역세권 입지: 광주역을 중심으로 한 교통 및 상업 인프라 접근성이 우수합니다.

* 활발한 상업·업무지대: 배후 수요가 풍부한 지역으로 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 건물 상태 및 시설: 비교적 현대적인 건물로 편의시설 및 주차 여건이 좋습니다.

* 합리적인 감정가: 현재 시세 대비 감정가가 적정하거나, 경매를 통해 추가적인 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 그러나 감정가 234,000,000원을 기준으로 판단할 때, 본건은 일반적으로 감정가 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 동향을 면밀히 분석해야 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

다만, 채무 총액(약 240,820,000원)이 감정가를 소폭 상회하는 점과 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 상황 및 물건의 실제 가치 판단에 따라 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준인 2억 3,400만원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 시장 상황에 따라 10% 내외의 범위(약 2억 1,000만원 ~ 2억 6,000만원)에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.