나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30046 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1724호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호1-(가)까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

기호1-(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 ~ 지상20층 건물 중, 광주역한국아델리움 제17층 제1724호로서, - 외 벽 : 몰탈위페인트마감 등 - 내 벽 : 벽지마감, 타일붙임마감 등 - 창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호1-(가)는 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급배수설비, 도시가스설비, 소방설비(스프링클러설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등), 승강기설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30046 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1724호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 233,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.34㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.99㎡ (약 14.82평) - 전용면적 기준

건물지분: 48.9949㎡ (약 14.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보 물건으로, 오피스텔로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주상혼용지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근 및 주차가 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 북측으로 왕복 4차로, 동측으로 왕복 3차로, 남측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 광주역이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

2.3. 건물구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층 ~ 지상 20층 건물 중 제17층 제1724호입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 시공되었습니다. 2022년 9월에 사용 승인된 신축급 오피스텔입니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있으며, 대로2류, 소로2류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2022-09-16, 채권금액: 56,400,000원)이 말소기준권리이며, 경매로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 특별히 인수되는 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-12-04

대항력: 없음

* 임차인: 전 (주택도시보증공사)

보증금: 187,900,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-09-27, 확정일자: 2022-09-27, 배당신고일자: 2024-10-15

대항력: 없음

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,400,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 전미란 (2022-09-27) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-07, 187,900,000원)

총 등기부채권액: 244,300,000원

4. 상권분석

본건이 소재한 광주광역시 북구 신안동은 광주역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 단독주택, 다세대주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에는 NC백화점, 광주은행, 신안동 먹자골목 등이 인접해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 상업 활동이 가능합니다.

5. 생활정보

본건은 오피스텔로, 기본적인 상하수도, 도시가스, 소방(스프링클러, 소화전, 화재탐지 등), 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 건물 1층에는 편의점이 입점해 있으며, 인근에 다양한 식당과 카페가 있어 생활 편의성이 우수합니다. 최근 건축되어 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상되며, 세대당 1.29대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채무 관계의 복잡성을 확인해야 합니다.

* 본건은 오피스텔로, 향후 지역 내 신규 오피스텔 공급 현황 및 임대 수요 변화에 따른 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 묶여 있어, 향후 재건축 또는 신축 시 용적률 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

광주역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 비교적 깨끗한 주거 환경과 풍부한 상업 시설을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가 대비 임대수익률을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 인근 개발 기대감과 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

* 2022년 준공된 신축급 건물로, 비교적 양호한 건물 컨디션을 기대할 수 있습니다.

* NC백화점, 각종 상업시설 및 식당가 인접으로 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 세대당 1.29대의 넉넉한 주차 공간은 오피스텔의 주요 장점입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

단기 임대 시세 정보를 바탕으로 추정해 볼 때, 연 임대 수익은 약 8,400,000원 수준(월 70만원 기준)으로 예상됩니다. 이를 바탕으로 한 기대 수익률(5~6%)을 고려하면, 시장 가치는 감정가보다 다소 낮을 수 있다는 점을 시사합니다.

현재 유사 물건에 대한 직접적인 실거래가 정보가 충분하지 않아 정확한 시세 판단에 한계가 있습니다. 다만, 동일 건물 내 다른 층수 및 위치의 물건 경매 사례들을 참고할 때, 감정가가 높게 책정된 경우도 있음을 알 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 233,000,000원의 감정가를 기준으로 하되, 최근 시장 동향, 임대 수익률, 주변 시세 등을 면밀히 조사하신 후, 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하시는 것을 권장합니다. 낙찰가는 주변 시세와 낙찰 가능한 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.