나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34777 [1] 광주광역시 동구 학동 270 현대아파트 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동 소재 '현대아파트' 101동 내에 위치하며, 주위는 시가지 야산지대, 아파트 단지 등임

교통상황

본건 남측 근거리에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 203호(남향, 계단식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34777 (1)

소재지: 광주광역시 동구 학동 270 현대아파트 101동 2층 203호

용도: 아파트 (주거용)

감정가: 419,000,000 원

토지면적: 74.68㎡ (약 22.6 평)

토지 지분: 74.68㎡ (약 22.6 평)

건물면적: 164.68㎡ (약 49.8 평)

건물 지분: 164.68㎡ (약 49.8 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 동구 학동에 소재한 현대아파트 101동 2층 203호에 위치합니다.

단지는 시가지와 야산지대가 혼합된 지역에 있으며, 아파트 단지가 주를 이루고 있습니다.

본건 남측으로는 주요 간선도로가 통과하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

아파트 단지 남측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

해당 물건은 제3종일반주거지역에 속합니다.

주변 지역에 대해 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 6월 9일 접수된 하나은행의 근저당권(을16)입니다.

등기부등본 상 을구의 모든 근저당권은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑구의 압류 및 가압류, 임의경매 개시결정 등기도 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

따라서 본 건의 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 등에 대한 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주요 간선도로 접근성이 용이하여, 인근 상업 시설 이용 및 생활 편의시설 접근이 비교적 편리할 것으로 예상됩니다.

다만, 인근 상권에 대한 상세한 분석 정보는 제한적입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

본 건은 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 중 2층 203호이며, 남향의 계단식 구조입니다.

외벽은 시멘몰탈페인트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샤시입니다.

주거용으로 이용 중입니다.

건물은 1998년 12월 19일에 사용 승인되어 약 27년 경과되었습니다.

* 부대시설 및 편의시설

위생 및 급수, 난방, 소화전 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

현대아파트 단지는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

단지 전체 총 주차대수는 381대입니다.

* 교통 및 주변 환경

본건 인근으로는 주요 간선도로가 지나 교통이 편리합니다.

단지 남측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

주위는 아파트 단지와 시가지가 혼합된 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 사건번호에 (1)이 붙어 있어, 동일한 물건에 대한 다른 경매 사건이 존재할 가능성이 있습니다. 중복 사건 여부 및 현재 처리 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 실제 점유자의 현황 및 대항력 유무, 명도 과정에서의 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 현대아파트의 2층 주택으로, 일반적인 주거용 아파트입니다.

교통 및 생활 인프라 접근성이 양호한 편이나, 건물 노후화 및 임대 관계 미상으로 인한 불확실성을 고려해야 합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없는 것으로 보이나, 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광주 동구의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 및 최근 매매 사례가 유사한 수준으로, 시세 반영이 비교적 잘 이루어진 것으로 보입니다.

* 전용면적 164.68㎡ (약 49.8 평)의 넓은 면적으로, 중대형 아파트에 대한 수요를 충족시킬 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 419,000,000 원

최근 매매 사례 (동일 면적, 101동): 403,000,000 원 (2026년 4월 13일 거래)

최근 매매 사례 (동일 동, 다른 면적): 550,000,000 원 (212.22㎡, 2026년 2월 3일 거래)

최근 매매 사례 (인근 동, 다른 면적): 228,000,000 원 (84.87㎡, 2026년 3월 16일 거래)

본건은 동일 면적의 최근 매매가(403,000,000원)와 감정가(419,000,000원)가 근접한 상황입니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수할 보증금은 없으므로, 시세 및 감정가를 바탕으로 잠재적 리스크를 감안한 입찰가 산정이 요구됩니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 415,000,000 원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.