나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34760 [1] 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 14층1426호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "상무지구대" 남동측 인근에 위치한 상무 대라수오피스텔로서, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함. 기호 3 : 본건은 광주광역시 남구 행암동 소재 "효천초등학교" 남서측 인근에 위치한 효천2지구중흥에스-클래스아파트로서 주변은 아파트단지, 근린상가, 단독주택 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 등이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호 1,2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 중 제14층 제1426호, 제19층 제1925호로서, (사용승인일 : 2023.06.01.) 외벽 : 복합판넬, 몰탈위페인팅 등, 창호 : 새시창호 등 마감임. 기호 3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 중 14층 1405호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호 1,2 : 오피스텔로 이용중임. 기호 3 : 아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1,2 : 정방형의 평지로서, 오피스텔 건부지임. 기호 3 : 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

기호 1,2 : 본건 서측으로 노폭 약 40m의 아스팔트포장도로, 북측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로, 남측으로 노폭 약 10m의 보행자도로가 소재함. 기호 3 : 본건 남측으로 노폭 약 40m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)임. 기호 3 : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2019-12-27) , 소로2류(폭 8m~10m)(2013-07-03)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2013-07-03)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2013-07-03)(접합) 외.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경34760 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1230 상무대라수오피스텔 14층1426호

용도: 오피스텔

감정가: 금124,000,000원 (일억 이천사백만원)

토지면적: 3.19㎡ (약 0.96평)

건물면적: 25.31㎡ (약 7.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건물 사용승인일: 2023년 6월 1일

준공년도: 2023년

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당 (말소기준권리) 67,200,000원

* 주식회사코람코자산신탁 가압류 541,178,844원

* 주식회사코람코자산신탁 강제경매 341,755,304원 (본건 경매)

* 오케이저축은행 가압류 175,399,360원

상기 채권 총액은 783,778,204원이며, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 해당 없음 (기재된 내용 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

김 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 2,000,000원을 전액 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 입지조건

1.3. 1.위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "상무지구대" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.3. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

1.3. 3.주변시설

* 관공서: 상무지구대 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 근린생활시설 및 업무시설이 주변에 소재하여 이용이 편리합니다.

* 주거시설: 주변에 업무 및 상업시설 밀집지역으로 형성되어 있습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 2.인근 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 전용면적 25.31㎡의 경우 2025년 3월 11층에서 127,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 2025년 4월에는 29.28㎡ 면적이 12층에서 122,000,000원에 거래되었고, 2025년 12월에는 20.54㎡ 면적이 7층에서 85,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 25.31㎡ 면적에 14층으로, 동일 면적의 11층 거래가액(127,000,000원)보다 층수가 높아 추가적인 가격 상승 요인이 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 중 제14층 제1426호로서, 사용승인일은 2023년 6월 1일입니다.

일반적인 위생 및 급·배수설비, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

1.5. 2.주변 환경

본건이 위치한 치평동 일대는 상무지구의 중심상업지역으로, 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어 생활 및 업무 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관리: 비록 대항력은 없으나, 임차인 김 이 거주 중이므로 명도 과정에서의 협조 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 권리관계 복잡성: 다수의 채권 및 가압류가 설정되어 있었으나, 본 경매로 인해 소멸 예정입니다. 다만, 경매 절차 진행 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성은 항상 존재하므로, 입찰 시점의 시장 상황을 재확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본건 상무대라수오피스텔은 신축 건물로 내외부 상태가 양호하며, 광주 서구의 중심상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

감정가 1억 2천 4백만원이며, 유사 면적의 최근 실거래가가 1억 2천 7백만원임을 고려할 때, 본건의 14층이라는 층수 프리미엄을 감안하면 시세 이상의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

모든 인수되는 권리가 없는 상태로, 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 광주 서구의 핵심 상업 및 업무 지구에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며 유동인구가 풍부합니다.

* 신축 오피스텔: 2023년 준공된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 임대 수익률 및 매매 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 선순위 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 실거래가 대비 잠재적 상승 여력: 동일 면적 실거래가 1억 2천 7백만원 수준임을 고려할 때, 층수 프리미엄을 감안하면 더 높은 가치로 평가될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 124,000,000원입니다.

동일 면적(25.31㎡)의 11층 실거래가가 127,000,000원이었으며, 본건은 더 높은 14층에 위치합니다.

이를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 127,000,000원에서 130,000,000원 사이로 추정됩니다.

따라서, 인수 보증금(0원)을 제외한 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.