나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30001 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층819호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근 위치하며, 주위는 아파트 단 지 및 단독주택, 소매점, 음식점, 의원, 금융업소, 숙박시설 등 각종 규모의 상업용 건부지 등으로 형성되어 노선 상가지대로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 중 제8층 제819호(남서향, 복도식)로서,(사용승인일 : 2022.09.01.) 외벽 : 화강석붙임 및 모르타르 위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 및 몰딩마감 등, 바닥 : 강화마루 및 타일마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측, 남서측으로 각각 노폭 약 30m, 15m, 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구 (사업완료지구), 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30001 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 8층819호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

207,000,000원

1.5. 토지면적

7. 35㎡ (약 2.22평)

1.6. 건물면적

49. 08㎡ (약 14.85평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독주택, 소매점, 음식점, 의원, 금융업소, 숙박시설 등 다양한 규모의 상업용 건물이 형성된 노선상가지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:input].

2.2. 교통상황

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다 [cite:input]. 신안사거리 정류소까지 도보 약 2분 거리입니다.

2.3. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 중 제8층 제819호(남서향, 복도식)입니다. 2022년 9월 1일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다 [cite:input, 11].

외벽 마감은 화강석붙임 및 모르타르 위 페인팅 등이며, 내벽은 벽지 및 몰딩 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다 [cite:input].

2.4. 이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다 [cite:input].

2.5. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다 [cite:input].

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 인접도로와 등고 평탄한 가장형 평지로서, 오피스텔 부지로 이용 중입니다 [cite:input].

2.7. 인접 도로상태

본건 북동측, 남동측, 남서측으로 각각 폭 약 30m, 15m, 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다 [cite:input].

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역입니다 [cite:input].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다 [cite:input].

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강미영)

* 보증금: 179,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-17

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음 [cite:input].

강미영 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 179,400,000원은 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권으로 등기되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다 [cite:input].

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본건 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)는 소멸됩니다 [cite:input].

3.4. 총 채무액

총 채무액은 235,920,000원 (근저당 56,520,000원 + 주택임차권 179,400,000원) 입니다 [cite:input].

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 신안동 일대는 광주역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 단지 내 상가와 인근에 편의점, 카페, 음식점(짬뽕, 생선구이, 간장게장 등), 광주은행, NC백화점 등이 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 걸어서 5분 거리에 신안동 먹자골목이 있어 다양한 식도락 문화를 즐길 수 있습니다.

4.2. 상권 특징

신축 오피스텔로, 광주역이라는 교통 요지에 위치하여 역세권의 장점을 누릴 수 있습니다. 주변에 대형마트(홈플러스), 백화점(롯데백화점), 스포츠 시설(챔피언스필드) 등도 비교적 가까워 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 1층 및 인근에 편의점(세븐일레븐)이 있어 편리하게 이용 가능합니다. 또한, NC백화점, 광주역 주변 상권이 가까워 쇼핑 및 문화생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 교통 및 접근성

광주역이 인접해 있어 시외 및 타 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 주변 도로망 또한 잘 갖추어져 있어 자가용 이용도 편리합니다 [cite:input].

5.3. 기타

주변에 모텔 및 유흥주점이 일부 분포하고 있어 학군이나 정숙한 주거 환경을 중요시하는 분들에게는 단점이 될 수 있습니다. 또한, 새벽 시간대 오토바이 폭주족으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 후순위 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 매각으로 소멸되는 권리이므로 낙찰자가 인수하는 인수 보증금은 없습니다. 권리 분석상 특이사항은 없습니다 [cite:input].

6.2. 물리적 하자

제공된 정보상 건물 자체의 심각한 물리적 하자에 대한 언급은 없습니다. 다만, 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다 [cite:input, 11].

6.3. 환경적 요인

주변에 모텔 및 유흥주점이 일부 있어, 이러한 환경이 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 야간 소음(오토바이 폭주족 등) 발생 가능성이 있는 점은 고려해야 합니다.

6.4. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (다만, 현재 임차인인 강미영은 대항력이 없으므로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다) [cite:input].

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 신축(2022년 준공) 오피스텔로, 광주역을 도보로 이용 가능한 역세권에 자리하고 있습니다. 건물 면적은 49.08㎡(약 14.85평)이며, 감정가는 2억 7백만원입니다.

7.2. 장단점 요약

장점으로는 신축 건물이라는 점, 광주역과 인접하여 교통이 편리하다는 점, 주변 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리하다는 점을 들 수 있습니다. 단점으로는 주변에 모텔 및 유흥주점이 일부 있으며, 야간 소음 발생 가능성이 있다는 점입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물의 희소성 및 선호도

2022년 준공된 비교적 신축 건물로, 최신 설비와 깔끔한 내외부를 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.2. 역세권 입지

광주역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이는 임대 가치 상승 및 공실률 감소에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 풍부한 생활 인프라

단지 내 상가 및 인근 상권, 백화점, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능하며, 이는 임대 수요 확보에 유리합니다.

8.4. 경매 이점

감정가 2억 7백만원 대비 현재 시세는 유사하거나 높을 가능성이 있으며, 경매 절차를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 14평형 오피스텔의 최근 월세/전세 시세가 1억 8천만원 수준임을 고려할 때, 신축 건물의 특성을 감안하면 실거래가는 감정가(2억 7백만원) 또는 그 이상을 형성할 가능성이 있습니다. 주변 아파트 시세도 2억 2천만원 이상임을 감안하면, 본 건물의 적정 시장 가격은 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 낙찰가 산정 근거

감정가는 207,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다. 신축 건물이라는 점과 역세권의 장점을 고려할 때, 유찰 없이 진행될 가능성이 높습니다. 보수적으로 감정가의 85%~90% 수준을 적정 낙찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

경매 현장의 입찰 분위기 및 경쟁률을 고려해야 하나, 본 건의 입지 조건 및 신축성을 감안할 때, 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 이에 따라 180,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.