나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30025 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층720호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 신안사거리 동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 노선상가지대 및 후면상가지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여, 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제7층 제720호로서, 외벽:몰탈페인팅 등, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

광대소각임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 대상 물건의 위치는 출입문에 기재된 호수를 기준으로 파악하였음.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30025 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층720호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치하며, 신안사거리 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 노선상가지대와 후면상가지대가 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다. 광주역이 가까이 있어 지방 이동이 편리하며, NC백화점, 홈플러스 등 대형 쇼핑 시설과 챔피언스 필드 등 문화 체육 시설도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

3. 권리분석

본건은 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소될 예정입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권(을1)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택임차권(을2) 또한 말소 예정입니다.

현재 등기부등본 요약상 소유권보존(갑1)은 유한회사비알케이에게 있으며, 근저당권(을1)은 우리은행, 주택임차권(을2)은 이산천, 강제경매(갑2)는 주택도시보증공사로 등기되어 있습니다. 강제경매(갑2)의 권리자이자 채권자인 주택도시보증공사가 본 경매를 신청하였습니다. 채권자 총액은 234,920,000원입니다.

임차인 현황을 보면, 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이며 대항력이 없습니다. 주택도시보증공사(이산천) 임차인은 보증금 178,400,000원, 차임 110,000원이며, 전입일자 2022-09-30, 확정일자 2022-09-20, 배당신고일자 2024-10-14로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 참고사항에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 신안동 일대는 노선상가지대와 후면상가지대가 혼재되어 있어 유동인구가 꾸준히 있는 지역입니다. 광주역 역세권 개발 가능성과 더불어 주변에 상업시설이 발달하여 오피스텔의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 유사한 경매 물건의 사례에서 특정 유흥가에 대한 언급이 있어, 상권의 특성을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 광주역이 인접해 있어 교통망이 우수하며, NC백화점, 홈플러스 등 쇼핑 시설과 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변에 전남대학교가 위치하여 젊은 유동인구가 많고, 상업 시설이 잘 발달되어 있어 생활에 필요한 모든 것을 쉽게 접할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

- 오피스텔이라는 용도 특성상 아파트에 비해 환금성이 다소 떨어질 수 있습니다.

- 임차인 김 의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 조사 시 주의가 필요합니다. (다만, 본건에서는 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

- 주변 지역의 유흥가 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

- 오피스텔은 공동주택인 아파트와 달리 전용률이 낮고 주차 공간이 상대적으로 협소할 수 있으나, 본 건물의 경우 세대당 1.29대의 주차 공간을 확보하고 있어 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 주요 교통 요지인 광주역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 232,000,000원이며, 현재 경매 절차가 진행 중입니다. 권리 분석 결과, 인수되는 권리 없이 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 시세 및 최근 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 광주역 역세권 개발 예정지로 미래 가치가 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

- 다수의 상업시설 및 편의시설이 인접하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 현재 감정가 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

- 세대당 1.29대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 232,000,000원입니다. 제공된 정보와 자체 시세 분석 결과, 유사 면적대의 광주역 한국아델리움 오피스텔 실거래가는 1억 7천만 원대에서 1억 8천만 원대 전세가 및 1.7억/11만 원대의 월세 시세가 확인됩니다. 또한, 2022년 9월 입주한 신축 오피스텔의 경우, 2026년 9월 매각 예정인 유사 경매 물건의 감정가가 2억 9,300만 원으로 제시된 사례도 있습니다.

최근 시세와 유사 물건의 거래 동향을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 하회할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시장가치를 반영하고 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 185,600,000원 내외를 적정선으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.