나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30013 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 "첨단종합병원" 동측 인근에 위치한 공동주택 및 업 무시설 단지내 단위호(첨단센트럴파크2차, 제202동 제3층 제308호)로서, 주위는 상업 및 업 무용부동산, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 주상복합지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 정비된 간선도로망이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상18층 건물(제202동)내 제3층 제308호로서, 사용승인일 : 2018-03-15 외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 및 석재치장붙임 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

공동주택(전유면적 : 55.85㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 정방형의 '공동주택 및 업무시설 건부지'임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 폭 약 15M내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-1 1-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 202동 3층 308호에 소재하고 있습니다. 본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 18층 건물 중 제202동 제3층 제308호이며, 2018년 3월 15일에 사용 승인되었습니다. 용도는 오피스텔이며, 현황 공동주택으로 이용 중입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 건물 전용면적은 55.85㎡ (약 16.9평)이며, 토지면적(지분)은 12.19㎡ (약 3.7평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정가는 189,000,000원입니다. 본 경매는 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 전OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동에 위치하며, '첨단종합병원' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무용 부동산, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건이 위치한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있고 정비된 간선도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 을구 2번: 주식회사지에프5홀딩스 근저당권 (2021-07-02, 13,000,000원) - 말소 예정 [cite: data]

* 을구 4번: 전진원 주택임차권 (2024-09-23, 165,000,000원) - 인수 예정 (대항력 있음) [cite: data]

* 갑구 5번: 전진원 강제경매 (2026-01-06, 165,000,000원) - 말소 예정 [cite: data]

등기부채권 총액은 178,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-24

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차 보증금 165,000,000원은 매수인에게 인수될 예정입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다 [cite: data].

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 근저당권(을구 2번)은 매각으로 소멸됩니다. 그러나 주택임차권(을구 4번)은 대항력이 있어 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 165,000,000원을 인수해야 할 것으로 보입니다 [cite: data].

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본건이 위치한 지역은 첨단업무지구와 인접해 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 곳입니다. 인근에 첨단종합병원 등 의료시설과 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 편의시설

* 의료시설: 단지 인근에 첨단종합병원이 위치해 있어 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 쇼핑/문화: 인근에 대형마트(롯데마트 등) 및 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 휴식공간: 쌍암공원 등 녹지 공간이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 첨단초등학교가 위치하고 있으며, 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.3. 교통시설

단지 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 주요 간선도로와의 접근성이 좋아 광주 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 전세사기 관련

본건은 '전세사기피해자지원및주거안정에관한특별법' 제20조에 따라 전세사기 피해자의 우선매수권이 존재합니다. 이 점은 입찰 과정 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자우선매수 신고가 있으므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 매수할 권리를 행사할 수 있습니다 [cite: data].

6.3. 혐오시설

주변 지역에 주거 및 상업시설, 병원 등이 위치하고 있어, 심각한 혐오시설이 소재할 가능성은 낮아 보입니다. 검색 결과에서도 해당 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 특정되는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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본건은 광주 첨단지구 내 역세권에 위치한 오피스텔로, 주변에 병원, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 165,000,000원을 인수해야 하는 점, 전세사기 피해자 우선매수권 및 공유자 우선매수 신고가 있는 점 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

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* 잘 갖춰진 생활 인프라: 첨단종합병원, 상업시설, 공원 등이 인접해 있어 주거 및 생활 만족도가 높습니다.

* 교통 편리성: 대중교통 및 주요 도로망 접근성이 우수합니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 신축 단지로서 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용 41.83㎡~47.44㎡)의 오피스텔 시세는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 수준입니다. 본건의 건물면적 55.85㎡를 공급면적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원으로 추정됩니다.

본건의 임차인 보증금 165,000,000원은 매수인에게 인수되는 금액입니다 [cite: data].

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

추정 시세(170,000,000원) - 인수 보증금(165,000,000원) = 5,000,000원

따라서, 인수되는 임차인 보증금을 고려했을 때, 현재 시세 수준에서 매입하기 위한 예상 입찰가는 약 5,000,000원으로 산정됩니다. 하지만 이는 매우 낮은 금액이며, 실제 경매에서의 입찰 경쟁률, 공유자 우선매수, 전세사기 피해자 우선매수 등의 변수를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 189,000,000원을 고려할 때, 낙찰가는 이보다 높게 형성될 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.