나이스옥션 법원경매 전주 2026타경18 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 863-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동1가 소재‘전주완산중학교’남서측 인근에 위치하며, 부근은 성숙중인 주택지대로 노변을 따라 다가구주택 및 근린생활 시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황

인접한 도시계획도로를 통해 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 교통상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 가장형토지이며, 주상용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남동측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1,2): 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(20 23-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(신성 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(완산여자고등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 대상토지상에는 별첨사진과 같이 분수시설이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 3-가): 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 3층으로, 외벽: 돌붙임, 드라이비트, 몰탈위페인트 등 마감, 내벽: 몰탈위페인트, 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 에폭시, 장판지, 타일 등 마감, 창호: 새시창입니다. ㉠ 새시조판넬지붕, ㉡ 새시조판넬지붕, ㉢ 파이프조판넬지붕.

이용상태

일련번호 3-가): 1층-제1종 근린생활시설, 2층-사무실, 3층-주택, ㉠: 방풍실, ㉡: 다용도실, ㉢: 가추.

설비내역

각층 기본적인 급배수 위생설비 되어있으며, 3층 보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물(㉠~㉢)이 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 3-가) 2층은 목록상 교육연구 및 복지시설이나 실제는 일반사무실이고, 3층은 목록상 노유자시설(어린이집)이나 실제는 주택입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 옥상에는 비가림시설(목조강판)이 되어 있습니다.

물건 비고

1.일괄매각, 제시외 건물 매각 포함(감정평가서 ㉠~㉢)
2.목록3. 건물 2층은 공부상 교육연구 및 복지시설이나 현황은 사무실, 3층은 공부상 노유자시설(어린이집)이나 현황은 주택
3.지상에 분수시설, 건물 옥상에 비가림시설이 각 소재하며 각 토지 및 건물가액에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경18 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 863-3

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,020,835,400원

* 토지 면적: 522.40㎡ (약 158.02평)

* 건물 면적: 679.36㎡ (약 205.50평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 상관농업협동조합 (제공된 정보에 기반하여 추정)

* 작성일: 2026년 7월 14일

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위 환경: 대상 토지는 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가에 소재하며, '전주완산중학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 성숙 중인 주택지대로, 노변을 따라 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 인접한 도시계획도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(신성초등학교, 완산여자고등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 3월 24일 접수된 상관농업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 910,000,000원)입니다.

* 본 건 경매 개시 결정은 2026년 1월 8일에 상관농업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

* 등기부상 채권 총액은 910,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* (유)더씨티: 보증금 1,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 8월 6일, 대항력 있음.

* 신용오: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 2일, 대항력 있음.

* 임초희: 보증금 20,000,000원, 차임 1,400,000원, 전입일자 2021년 10월 15일, 대항력 있음.

* 지산개발(주): 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원, 전입일자 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 21,000,000원 (100만원 + 2000만원)

* 주의사항:

* (유)더씨티, 신용오, 임초희는 대항력이 있으므로, 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 특히, 신용오님의 경우 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 실제 인수 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2

* 본 물건은 제1종 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 주변에 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 학교와 인접하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종도 고려해볼 수 있습니다.

* 신성초등학교, 완산여자고등학교 등 교육시설이 인접해 있어 관련 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

2

* 주변에 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인 존재: (유)더씨티, 신용오, 임초희 등 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 있습니다. 특히 신용오님의 경우 보증금액이 0원으로 기재되어 있어 인수 금액 확인이 중요합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건물 2층은 공부상 교육연구 및 복지시설이나 현황은 사무실로, 3층은 공부상 노유자시설(어린이집)이나 현황은 주택으로 사용 중입니다. 이는 추후 용도 변경 및 사용에 따른 불편함이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물 포함: 건물 옥상의 비가림시설, 지상 분수시설 및 별도 제시된 3개의 제시외 건물(방풍실, 다용도실, 가추)이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 입지: 성숙 중인 주택지대로, 상업 시설과 주택이 혼재하는 지역 특성상 혐오시설이나 대규모 유해 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화 가능성을 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 전주시 완산구 평화동의 근린생활시설 및 주택으로, 학교와 주택지대 인근에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능한 입지입니다. 감정가는 10억 2천만원 수준이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 권리상으로는 말소기준권리 하에 모든 권리가 소멸되나, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 총 21,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 건물 2층 및 3층의 현황 용도와 공부상 용도가 상이하며, 제시외 건물 및 부합물(분수, 비가림시설)이 매각에 포함된다는 점을 유의해야 합니다. 투자자는 해당 임차인들에 대한 명확한 권리 관계 및 실제 점유 현황, 그리고 용도 불일치로 인한 추가적인 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 안정적인 임대 수익 가능성: 근린생활시설 및 주택으로 활용 가능하여, 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 도심지 인근 접근성: 전주시 주요 지역과의 접근성이 양호하며, 교통이 편리합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 주변 지역이 성숙 중인 주택지대이므로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 1,020,835,400원

* 인수 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 21,000,000원

* 보증금 인수 비용을 제외한 참고 금액: 999,835,400원

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 인수해야 할 임차인 보증금, 그리고 시장 상황, 물건의 특이사항, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 위 산출된 참고 금액을 기준으로, 낙찰 가능성이 높은 가격대를 형성할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.