나이스옥션 법원경매 통영 2025타경703 [1] 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 104동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 '삼도로얄맨션 104동 5층 501호'로서, 주위는 아파트 및 주택, 학교, 상가, 조선소 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 15층 건중 5층 501호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임마감 등, 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로가 개설되어져 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M~10M)(저촉), 상대보호구역(거제교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성지중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경703 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 104동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 50,000,000원 (5천만원)

* 토지면적: 43.10㎡ (약 13.0평)

* 건물면적 (전용면적): 59.93㎡ (약 18.1평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 옥OOOOOO (등기부상 옥포새마을금고로 추정)

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 옥포동에 위치하며, '삼도로얄맨션 104동 5층 501호'입니다.

* 주위환경: 단지 주변으로 아파트, 주택, 학교, 상가 등이 혼재되어 있으며, 지역 특성상 조선소도 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 주요 지역으로 이동이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 아파트 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 옥포새마을금고 근저당권 (2021-03-12, 15,000,000원)이 말소기준권리로, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고만 기재되어 있으며, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 현 시점에서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 월세 금액이 미상인 점은 실제 점유 관계를 파악하고 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금이 없더라도 점유자가 있는 경우 명도 협상이나 명도 소송 등 추가 절차가 발생할 수 있습니다.

* 등기부 채권 총액: 30,000,000원 (옥포새마을금고 근저당 2건 합계)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 속한 옥포동은 주거 기능과 함께 상업 및 산업(조선소) 시설이 복합된 지역입니다.

* 주변 시설: 아파트 단지 인근으로 상가, 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있어 주거 기능 중심의 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 삼도로얄맨션

* 건축년도: 1994년 (사용승인일 1994-09-17, 현재 건축 연령 약 32년)

* 층수: 총 15층 중 5층에 위치합니다.

* 세대수: 총 384세대 (6개동)

* 전용면적: 59.93㎡ (약 18.1평)

* 분양면적: 특정되지 않았으나, 전용면적 59.93㎡ (약 18.1평)에 해당하는 면적입니다.

* 주차: 총 174대 수용 가능 (세대당 약 0.45대), 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 학교와 상가가 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 실제 점유자와의 협상이나 강제집행 등 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 건물로 30년 이상 경과되어 시설물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 법면 유실 관련 사항: 최근 집중호우로 인해 아파트 단지 내 법면이 유실되어 토사가 104동을 덮치는 사고가 발생했으며, 이로 인한 복구 및 안전 진단이 진행 중입니다. (2026년 8월 기사 확인됨). 이와 관련된 잠재적 안전 문제나 추가 복구 비용 발생 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

* 조선소 인접: 지역 특성상 조선소와 인접해 있어 소음, 분진, 냄새 등 환경적 영향에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 옥포동에 위치한 삼도로얄맨션 아파트로, 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 그러나 30년 이상 경과된 건물의 노후화, 최근 발생한 법면 유실 사고와 그로 인한 복구 및 안전 문제, 그리고 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가가 5천만원이나 최근 실거래가가 3천4백만원으로 낮게 형성된 점은 시세 조사를 통한 가치 평가의 중요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가(5,000만원) 대비 최근 실거래가(3,400만원)와의 차이가 있어, 향후 가치 상승 또는 시세 차익 실현의 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수요: 59.93㎡(약 18.1평)은 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 소형 평형으로, 꾸준한 실거주 및 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 생활 인프라: 주변에 학교, 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(59.93㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 3월 17일 3,400만원에 거래되었습니다 (105동, 6층).

* 본건의 감정가는 50,000,000원 (5천만원)이나, 최근 실거래가와는 약 1,600만원의 차이를 보입니다.

* 유사 면적(59.93㎡)의 임대차 사례에서는 보증금 3,000만원이 확인되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 없으므로, 순수하게 시장 가격과 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

* 최근 실거래가(3,400만원)를 기준으로 하되, 건물의 노후화 및 법면 유실 사고와 관련된 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 5,000만원보다는 실거래가 3,400만원에 근접하게, 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 39,000,000원 (3천 9백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.