나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10016 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1282 양산물금양우내안애3차센트럴아파트 304동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬라브지붕 지상28층 중 8층 802호로서. (사용승인일 : 2016.11.24) 외벽 : 치장석 붙임, 몰탈 위 페인트 등. 내벽 : 벽지 및 타일 붙임 등. 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 아파트이며, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였음.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 인근 가로망 상태 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류 (폭 8m~10m) (접합), 중로1류 (폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (모든축종 제한지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10016 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1282 양산물금양우내안애3차센트럴아파트 304동 7층702호

용도: 아파트

감정가: 514,000,000원

건물면적: 100.39㎡ (약 30.36평)

토지면적: 60.33㎡ (약 18.25평) - 토지지분

건축년도: 2016년 11월 (사용승인일: 2016.11.24)

건물 층수: 총 28층 중 7층 (본건), 단지 최고 29층

세대수: 311세대

주차대수: 총 467대 (세대당 약 1.5대)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "증산고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 도로망 상태 또한 양호하여 차량 이동이 편리합니다.

토지 이용 계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 25일 접수된 한국자산관리공사의 근저당(을3)입니다.

등기부상 권리 사항은 다음과 같으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 을3: 한국자산관리공사 근저당 (2021-06-25, 415,800,000원) - 말소기준권리

* 을6: 페퍼저축은행 근저당 (2021-10-01, 87,600,000원)

* 을7: 페퍼저축은행 근저당 (2022-03-08, 73,200,000원)

* 갑5: 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (2026-01-07, 366,453,172원)

등기부채권 총액은 576,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

최근 아파트 실거래가 동향 (2026년 6월~7월 기준, 동일 면적):

* 2026년 6월 18일: 478,000,000원 (6층)

* 2026년 6월 13일: 475,000,000원 (22층)

* 2026년 7월 3일: 470,000,000원 (19층)

최근 실거래가 평균은 약 474,000,000원 수준입니다.

최근 전월세 거래 동향 (2025년 12월~2026년 7월 기준):

* 2025년 12월 9일: 보증금 35,000,000원

* 2026년 5월 30일: 보증금 37,000,000원

* 2026년 7월 9일: 보증금 3,000,000원, 월세 130,000원

주변에 "증산고등학교"가 인접해 있으며, 주거지 특성상 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

아파트 명칭: 양산물금 양우 내안애 3차 센트럴 아파트

단지 규모: 총 6개 동, 311세대로 구성된 중규모 아파트 단지입니다.

전용 면적: 100.39㎡ (약 30.36평)의 넓은 주거 공간을 제공합니다.

건물 준공년도: 2016년으로 비교적 신축에 해당합니다.

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간이 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 주변 가로망 상태가 양호합니다.

위생, 급배수, 급탕, 난방, 승강기, 소방, 방송 설비 등 기본적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 자산 유동화 과정을 거친 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 내부 구조 및 상태 확인이 불가능하여 임대차 관계를 명확히 파악하기 어렵습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으며, 인수 여부 및 명도 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 상태 미확인: 내부 확인이 불가하므로, 실제 점유 상태, 관리 상태, 수리 필요 여부 등을 사전에 정확히 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되고 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항입니다.

철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 잠재적 리스크를 최소화한다면, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 확보를 기대할 수 있을 것입니다.

8. 투자 포인트

신축급 아파트 (2016년 준공)로 상품성이 우수합니다.

양산시 물금읍의 발전 가능성 및 배후 주거 수요가 풍부합니다.

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 상태입니다.

최근 실거래가 수준에서 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가 확보 시 투자 매력이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 평균 실거래가는 약 474,000,000원이며, 감정가는 514,000,000원입니다.

인수할 임차인 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 유동화 물건 및 내부 미확인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 시세 하한선 및 예상되는 명도 비용, 추가 공사비 등을 고려하여 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.