나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10017 [1] 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 209동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현 · 평가일 2026.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 남부동 소재 '삽량초등학교' 동측 인근에 위치하는 양산 신도시아파트청어람 209동 3층 304호로서, 주위는 대단위 아파트단지, 단독주택, 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 3층 304호로서, 외벽: 몰탈위 페인트칠마감, 내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임, 창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장 시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10017 (1)

소재지: 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 209동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지면적: 57.38㎡ (약 17.36평)

토지지분: 57.38㎡ (약 17.36평)

건물면적: 84.84㎡ (약 25.66평)

건물지분: 84.84㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국자산관리공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 양산시 남부동 소재 '삽량초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 단독 주택, 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 주변 도로망 및 주차 시설 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8~10m), 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 규정 준수가 요구됩니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2005년 11월 17일 접수된 한국자산관리공사의 근저당 (을3) 입니다. 본 경매 사건(갑23, 2026-01-07, 한국자산관리공사, 임의경매)에 따라 진행되며, 해당 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 이후 등기된 다수의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 기재되어 있어, 매각으로 인한 권리 소멸은 확실합니다.

* 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대관계가 미상으로, 실제 점유 및 보증금 관련하여 인수 여부 확인이 필요합니다. 명확한 확인 전까지는 보증금 0원이라도 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

대단지 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 상권으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리하며 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보

본 물건이 속한 양산신도시청어람 아파트는 2005년 1월 15일 사용승인되었으며, 총 24개동, 1737세대로 구성된 대규모 단지입니다.

* 면적 정보

해당 호실의 전용면적은 84.84㎡ (약 25.66평)입니다.

* 단지 내/주변 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

주차는 총 584대가 가능하며, 전기차 충전기는 지하에 6대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 거주자 및 임차인의 현황 파악이 필요하며, 이로 인한 명도 및 권리 관계 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 시설

주변 시설 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당하므로 관련 규정 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 남부동에 위치한 양산신도시청어람 아파트 단지 내에 있는 아파트로, 주변의 잘 갖추어진 주거 인프라와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하여 매각 이후 소유권 이전 시 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 안전한 취득이 가능합니다.

* 우수한 입지: 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시장 잠재력: 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 255,000,000원입니다. 최근(2026년 7월) 유사 면적(84.84㎡) 및 동일 층(3층) 실거래가가 30,000,000원으로 확인되었습니다. 감정가는 시장 실거래가보다 낮게 형성되어 있어, 안전 마진을 고려하되 시세 반영을 통해 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크(임대차 미확인)를 감안하여, 예상 입찰가를 288,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.