나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12737 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 208동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 <삼정초등학교> 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상15층 건물 내 제3층 제301호로서, 1999.07.20., 사용승인되었으며, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 이용상태 : 아파트로 이용 중임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 전체를 기준으로 부정형 완경사지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 전체를 기준으로 북서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(대표필지 삼정리 755번지) 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 붕괴위험지역<급경사지 재해예방에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 붕괴위험지구<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12737 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 208동 3층301호

용도: 아파트

감정평가액: 188,000,000원

토지 면적: 94.90㎡ (약 28.71평)

건물 면적: 84.76㎡ (약 25.64평) (전용면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 삼정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 토지 이용 현황: 본건 단지 전체는 부정형의 완경사지로 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 도로 접근성: 단지 전체 기준으로 북서측에 중로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 농림지역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 붕괴위험지역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2022-12-16

* 확정일자: 2022-11-09

* 배당신고일자: 2026-03-10

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2019년 3월 22일 접수된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 (120,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항: 소유권이전, 소유권이전청구권가등기, 상속을 원인으로 한 소유권이전 등기가 존재합니다.

* 경매 개시 결정: 2026년 1월 7일 접수된 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정(채권액 88,673,568원)에 의해 진행됩니다.

* 등기부 채권 총액: 120,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 단지 규모: 쌍용하나빌리지는 총 23개 동, 1,800세대로 구성된 대규모 아파트 단지입니다.

* 주변 개발 현황: 삼정초등학교 인근으로, 주변 토지 이용 계획상 농림지역, 자연녹지지역, 공장설립승인지역 등이 혼재되어 있어 향후 개발 가능성 또는 주변 환경 변화를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 정보: 본 물건은 1999년 7월 20일 사용승인된 철근콘크리트벽식구조의 아파트로, 총 15층 중 3층에 위치합니다.

* 내외부 상태: 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

* 설비 현황: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 단지 내에 위치합니다.

* 주차 시설: 총 1144대 주차 가능 (지상 6대, 지하 60대, 지하 전기차 충전기 10대 포함)

* 관리사무소 연락처: 052-222-3093

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1999년 준공된 아파트로, 약 27년이 경과하여 시설 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 일부 용도 제한이 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역이 포함되어 있어, 주변에 축사나 공장 등 생활 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설이 존재하거나 향후 들어설 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍에 위치한 대규모 아파트 단지 내 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가가 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 일부 토지 이용 제한 사항, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 등은 신중한 검토가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 기준 시세 대비 낮은 감정가: 2026년 7월 84.76㎡ 면적이 152,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 감정가(188,000,000원) 대비 상대적으로 저평가된 것으로 보입니다.

* 대규모 단지 내 위치: 1,800세대의 대규모 아파트 단지로, 단지 내 커뮤니티 시설 및 관리 시스템이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 188,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 24일, 동일 면적인 84.76㎡가 7층에 152,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 3층에 위치하고 있으며, 감정가와 최근 거래가 사이에 상당한 차이가 존재합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 158,000,000원으로 산정합니다.

(주의: 이는 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 상황 등을 면밀히 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.