나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32287 [1] 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1434 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.01.12

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 고령군 다산면 송곡리 소재 "다산지방산업단지" 내에 위치하며, 부근일대는 중·소규모의 공장으로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

1) 교통상황 본건까지 차량 등의 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반교통사정은 보통입 니다. 2) 형상 및 이용상황 북하향 경사지대에 위치하며 본건 지반 자체는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형(일련번호1) 및 세장형(일련번호 2)의 토지로서 일련번호1,2)는 일단지 형태의 공업용 건부지로 이용 중 입니다. 3) 인접 도로상태 공히 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다. 4) 도시계획관계 및 공법상제한상태 일련번호 1): 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류10호(국))(접합), 소로 1류(폭 10m~12m)(소로1류2호(국))(접합) 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률> 일련번호 2): 도시지역, 일반공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류2호(국))(접합) 가축사 육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업 단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장 설립에 관한 법률>

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 일련번호 2) 철골조 및 경량철골조 샌드위치판넬 및 칼라강판지붕 2층 건물로서 - 지하부분 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅 바닥: 콘크리트 마감 - 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 부분 주기둥: H-Beam 500×300mm 시공 층고: 약 12m 벽체: 샌드위치판넬 잇기 바닥: 칼라하드너 마감, 2층 부분은 아스타일 마감 창호: 새시 단창 - 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서 주기둥: H-Beam 300×150mm, 150×150mm 시공 층고: 약 6m 벽체: 무벽체 바닥: 콘크리트 마감 일련번호 2-1) 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 판넬지붕 3층 건물로서 - 1~3층 철근콘크리트조 슬래브지붕 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅, 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 화강석, 아스타일, 인조석물갈기 및 타일 등 마감 창호: 새시 단창, 일부는 목재·새시 이중창 - 3층 경량철골조 부분 벽체: 판넬잇기 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 창호: 새시 단창 일련번호 2-2) 파이프조, 벽돌조, 철근콘크리트조 및 경량철골조, 판넬지붕 및 슬래브지붕 단층 건물로서 - 철근콘크리트조, 벽돌조, 경량철골조 부분 외벽: 적벽돌 치장 내벽: 본타일 및 몰탈위 페인팅 등 바닥: 아스타일 등 마감 창호: 새시 단창 - 파이프구조 부분 주기둥: Φ200mm 원기둥 시공 벽체: 전면부 무벽체, 측·후면 칼라강판 잇기 바닥: 콘크리트 노출 일련번호 2-2) 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 주기둥: H-Beam 200×100mm 시공 벽체: 전면부 무벽체, 측·후면 칼라강판 잇기 바닥: 콘크리트 노출 일련번호 2-2) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽: 사이딩판넬 마감 내벽: 벽지 등 마감 바닥: 장판지 등 마감 창호: 새시 단창 일련번호 4) 시멘트 블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅 바닥: 콘크리트 마감 일련번호 4) 일반철골구조 강판지붕 단층 건물로서 주기둥: H-Beam 195×115mm 시공 층고: 약 6.3~7.3미터 벽체: 칼라강판 잇기 바닥: 콘크리트 마감 일련번호 5) 시멘트 블럭조 슬레이트지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅 바닥: 콘크리트 마감 2) 이용상태 일련번호 2) 지하: 변전실, 기계실 등 1층: 공장, 창고 등 2층: 현장사무실 등 일련번호 2-1) 지하: 보일러실 1층: 사무실, 관리부장실, 회의실, 문서창고, 계단실, 목욕탕, 탈의실, 화장실 등 2층: 사장실, 전무실, 회의실, 식당, 주방, 방 등 3층: 기숙사 등 일련번호 2-2): 창고 및 경비실 등 일련번호 4): 위험물저장시설 일련번호 5): 창고 3) 냉난방설비 일련번호 2-1) 3층에 가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다. 4) 위생 및 기타설비 일련번호 2-1)에 위생 및 급배수설비가 되어 있으며, 기호 2, 2-1)에 화재경보설비, 소화전 설비 등이 되어 있습니다. 5) 부합물 및 종물관계 별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 본건 지상에 제시외건물이 소재합니다. 6) 공부와의 차이 기호 2-2)의 공부상 용도는 "창고, 경비실"이나, 실제 "창고"입니다. 7) 임대관계 미상입니다. 8) 기타 - 일련번호 2) 1층 일부 증축부분(기계실 부분)은 고저차에 의해 지하층과 연결되어 있습 니다. - 기호 2) 1층 일부(경량철골조, 85.80㎡)는 기준시점 현재 멸실입니다.

기계/기구의 현상

평가 대상 기계기구는 AUTOMATIC MOULDING EQUIPMENT, 수전설비, 운반설비 및 부대설비 등 으로서 현상 및 관리상태는 보통이며 대부분 가동중단된 상태입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2 건물 중 1층 일부(경량철골조, 85.80㎡)는 멸실상태
조경수 및 조경석은 토지에 포함하여 평가
기계기구 목록 중 일부는 소재불명이며 현상 및 관리상태는 보통이며 전체적으로 가동중단된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 서부지원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경32287 (1)

* 소재지: 경상북도 고령군 다산면 송곡리 1434

* 용도: 공장

* 감정가: 9,521,046,050원

* 토지면적: 15,443.50㎡ (약 4,671.9평)

* 건물면적: 11,276.50㎡ (약 3,411.5평)

* 제시외 건물 포함 시 총 면적: 12,573.30㎡ (약 3,804.0평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 부근 상황

본건은 경상북도 고령군 다산면 송곡리에 위치한 "다산지방산업단지" 내에 소재하며, 주변 지역은 중·소규모의 공장들이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 등의 출입이 용이하며, 인근 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상황

북하향 경사지에 위치하며, 지반 자체는 대체로 평탄하게 조성된 사다리형 및 세장형 토지로서, 현재 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 도시계획 및 공법상 제한

* 도시지역, 일반공업지역, 소로1류 (폭 10m~12m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(250m 제한지역), 지방산업단지, 산업시설구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2004년 2월 6일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을4)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 채권 총액 (등기부 요약 기준): 8,145,719,679원

* 근저당권: 중소기업은행 (총 3,200,000,000원, 3,400,000,000원, 72,240,000원)

* 근저당권 일부 이전: 기술보증기금, 신용보증기금

* 가압류 및 압류: 서울보증보험주식회사, 고령군, 국민건강보험공단, 근로복지공단, 이하림, 장재두 외 2명, 유영자, 장태기, 신용보증기금, 서대구세무서장 등 다수 (모두 말소 예정)

* 임의경매 개시결정: 에이치에프아이삼삼유동화전문유한회사 (채권액 6,672,240,000원)

3.3. 임차인 현황

* (주)피지엠: 보증금 0원, 차임 700,000원, 전입(사업)일자 2023-08-14, 대항력 없음.

* SUYANTO: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2022-08-19, 대항력 없음.

* 이영권: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2016-07-21, 대항력 없음.

3.4. 특이사항

본건은 유동화 물건이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 지방산업단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다. 주변에 중소규모 공장들이 밀집해 있어 관련 산업 종사자 및 기업을 대상으로 한 사업 운영에 유리할 수 있습니다. 산업단지의 특성상 물류 이동 및 생산 활동과 관련된 편의 시설 접근성이 중요하며, 이는 본 건이 위치한 지역에서 어느 정도 확보될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 공장용지이므로, 일반적인 주거 지역과는 다른 생활 편의 시설 접근성을 가집니다. 산업단지 내의 경우, 통근을 위한 교통수단 및 식사, 휴식 공간 등이 고려될 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보만으로는 인근의 주거 편의 시설 및 문화 시설에 대한 상세 정보가 부족합니다. 추가적인 현장 조사나 지자체 자료 확인이 필요합니다.

* 혐오시설 정보: 본건은 지방산업단지 내에 위치하므로, 주변 공장의 운영 현황에 따른 환경적 요인(소음, 분진 등)은 발생할 수 있으나, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 농가 등)에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다. 이에 대한 검토는 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 멸실: 목록2 건물 중 1층 일부(경량철골조, 85.80㎡)가 멸실 상태로, 수리 또는 철거에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 기계기구 현황: 평가 대상 기계기구 중 일부가 소재 불명이며, 전체적으로 가동 중단 상태입니다. 이로 인해 기계기구의 자산 가치가 낮거나, 이전 및 폐기 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 예측 불가능한 변수가 발생할 수 있으므로, 더욱 신중한 접근이 필요합니다.

* 다수의 권리 설정 이력: 등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었다가 말소된 이력이 확인됩니다. 이는 과거 채무 불이행 및 재정적 어려움의 반증일 수 있으므로, 물건의 현재 재정 상태 및 연체 이력 등에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물은 일괄매각에 포함되나, 이에 대한 상세한 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 다산지방산업단지 내에 위치한 대규모 공장 부지입니다. 넓은 토지 면적과 다수의 건물동을 갖추고 있어 산업 시설로서의 잠재력이 높습니다. 하지만 건물 일부 멸실, 기계기구의 관리 상태 및 활용도 저하, 과거 다수의 채무 관련 권리 설정 이력, 유동화 물건이라는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 감정가 대비 총 채무액이 높은 편이라는 점도 유의 깊게 살펴보아야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 지방산업단지라는 점은 산업 시설로서 안정적인 가치 유지 및 활용 가능성을 높입니다.

* 넓은 부지 및 건물 규모: 대규모 토지와 여러 채의 건물은 다양한 생산 활동 및 사업 확장에 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 관리 효율성을 높일 수 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 명도 과정에서의 금전적 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,521,046,050원입니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정될 수 있으나, 이는 시장 상황, 본건의 상세한 현황(건물 멸실 부분 수리 비용, 기계기구 가치 평가, 제시외 건물 처리 방안 등), 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가를 통한 심층적인 현장 조사를 수행하고, 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 병행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.