나이스옥션 법원경매 경주 2025타경619 [1] 경상북도 경주시 동천동 산57-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금학감정 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2)는 경상북도 경주시 동천동 소재 '경주헌덕왕릉' 동측 근거리에 연접하여 위치하는 토지로서 부근은 시가지 주변 산림지대임.

교통상황

기로1,2) 공히 간선도로에 접하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건 기호1,2) 공히 급경사지대의 부정형 토지로서 임지상에 자연생 활잡목 및 소나무 등이 생육중인 자연림이며 분묘소재함.

인접 도로상태

기호1,2) 공히 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)보전녹지지역 , 보전녹지지역(2016-06-09) , 자연경관지구 , 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(2025-12-09)<산지관리법>, 보전산지(2025-12-09)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법> 기호2)보전녹지지역 , 보전녹지지역(2016-06-09) , 자연경관지구 , 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(2025-12-09)<산지관리법>, 보전산지(2025-12-09)<산지관리법>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구<자연공원법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경619 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 동천동 산57-2

용도: 임야

토지면적: 12812.00㎡ (약 3875.53평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 269,052,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 동천동에 위치하며, '경주헌덕왕릉' 동측에 근접해 있습니다. 주변은 시가지와 인접한 산림지대로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

간선도로에 직접 접해 있으며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 중로에 접하고 있습니다.

2.3. 자연환경

토지는 급경사지의 부정형 임야이며, 자연생 활잡목과 소나무 등이 자생하는 자연림 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2021-12-15, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 이동한 (증여)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2022-02-28, 권리종류: 근저당권, 권리자: 이성임, 권리금액: 72,000,000원 (말소기준권리)

* 등기구분: 을2, 접수일자: 2022-05-09, 권리종류: 근저당권, 권리자: 이성임, 권리금액: 45,000,000원

* 등기구분: 을3, 접수일자: 2022-12-01, 권리종류: 근저당권, 권리자: 이창근, 권리금액: 30,000,000원

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 2024-03-19, 권리종류: 가압류, 권리자: 서민금융진흥원, 권리금액: 5,972,541원

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2025-10-24, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우응광, 권리금액: 13,000,000원

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2026-01-06, 권리종류: 임의경매, 권리자: 이성임, 권리금액: 151,234,519원

3.2. 권리 분석 요약

등기부상 총 채권액은 165,972,541원입니다. 본 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(을1 근저당권) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상 소재 분묘를 위해 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 의하면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 개발이 제한된 임야 지대로, 일반적인 상권 분석 대상 지역에 해당하지 않습니다. 인근에 역사 유적지가 위치하고 있어 관광 자원과의 연관성을 고려해 볼 수 있으나, 직접적인 상업 활동이 이루어지는 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

본건은 자연림 지역으로 주거 및 생활 편의시설과의 접근성이 높지 않습니다. 인근 시가지와의 연계는 도로망을 통해 이루어지나, 직접적인 생활권역으로 보기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/제도적 제한

본건 토지는 다음과 같은 다수의 토지이용계획 및 제한을 받고 있습니다.

* 보전녹지지역, 자연경관지구, 특화경관지구

* 가축사육제한구역 (200m, 300m 이내 제한)

* 역사문화환경보존지역

* 공익용산지, 보전산지

* 국립공원, 공원자연환경지구

이러한 규제들로 인해 개발 행위에 심각한 제약이 따릅니다.

6.2. 현황적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 매우 높습니다. 이는 토지 활용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다.

* 급경사지대: 토지의 약 70% 이상이 급경사지로 이루어져 있어 토지 이용 및 개발에 어려움이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경주 동천동 임야는 개발이 엄격히 제한되는 여러 중첩 규제 지역에 속해 있으며, 급경사지이고 분묘기지권이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 제반 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적의 개발이나 활용에는 부적합할 가능성이 높습니다. 역사문화환경보존지역 및 국립공원 등의 지정은 보존 가치를 시사하나, 실질적인 투자 수익으로 연결되기에는 많은 제약이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 경주헌덕왕릉 및 국립공원 인근에 위치하여 자연환경 보존 가치가 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 보존 관련 정책 변화에 따라 잠재적 가치 상승 가능성을 탐색해볼 수 있습니다. (매우 장기적 관점)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 법적 제한, 분묘기지권 존재 여부, 그리고 향후 토지 활용 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 현재 감정가 269,052,000원을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 철저히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 물건으로, 제시된 감정가는 초기 참고 자료로 활용하되, 낙찰가율은 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.