나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15010 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 1212 홍성자이 101동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재 "홍성중학교" 동측에 위치하며, 주위는 각급 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일 : 2023.12.28.) -외벽 : 화강석재붙임, 몰탈위페인팅 등 마감 -내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 -창호 : 샷시 창호임.

이용상태

"아파트 1개호"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주하주차설비 등이 구비되어 있음. * 현장 조사시 폐문부재로 인해 설비의 정상작동 여부 등은 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 등고평탄하게 조성된 부정형 토지로서, "아파트 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 아스콘포장 중로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

-대지권의 목적인 토지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2019-04-30)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2023-08-24)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건에 대한 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 상세한 건물내부구조 및 임대차내역 등을 확인할 수 없었는바, 내부이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도, 평가선례, 외부관찰 및 인근 세대 탐문조사 등을 참고하여 확인하였으니, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-아파트로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2026타경15010 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 1212 홍성자이 101동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 380,000,000원

토지면적: 53.00㎡ (약 15.97평)

토지지분: 52.9998㎡ (약 16.03평)

건물면적: 84.62㎡ (약 25.60평)

건물지분: 84.6218㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 변OO

특이사항: 아파트로 이용 중임.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 소재 "홍성중학교" 동측에 위치하고 있습니다.

주위에는 각급 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 남측으로는 아스콘 포장된 중로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 예산중앙농업협동조합의 근저당권 (2024년 04월 01일 접수, 채권액 276,000,000원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (황은혜, 2024년 04월 01일 접수)

* 근저당권 (예산중앙농업협동조합, 2024년 04월 01일 접수, 276,000,000원)

* 강제경매 (변흥섭, 2026년 01월 06일 접수, 채권액 29,197,643원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최홍규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 다만, 실제 현황과 다를 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 홍성자이 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

지역 내에서 형성된 주거 중심의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 홍성자이아파트

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 고암리 1212

사용승인일: 2023년 12월 28일 (신축 아파트)

총 세대수: 483세대 (101동 기준 90세대)

건물 최고 층수: 27층 (본건은 8층)

건물 구조: 철근콘크리트구조

주요 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 승강기, 주차 설비가 구비되어 있습니다.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 총 주차 가능 대수는 626대로, 주차 공간이 충분한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 건물 내부의 정확한 이용 상태, 설비의 정상 작동 여부, 마감 상태 등을 상세히 확인하지 못했습니다. 이는 경매 물건의 일반적인 리스크입니다.

* 임차인 최홍규의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담은 없으나, 현황과 다를 가능성에 대한 간접적인 확인이 필요합니다.

* 신축 아파트로 즉시 거주 또는 임대가 가능하나, 향후 부동산 시장 변동에 따른 가치 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건 홍성자이 아파트 101동 801호는 2023년 12월에 사용승인된 신축 아파트로, 전반적으로 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자가 법적인 부담을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

다만, 내부 상태 확인의 제약이 있었던 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로 하자 발생 가능성이 낮고 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 홍성군 내에서 선호도가 높은 신축 브랜드 아파트 단지입니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 외 추가적인 법적 분쟁 소지가 적습니다.

* 최근 실거래가 정보를 통해 시세 파악이 용이하며, 적정 투자 가치 산정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 5일 거래: 35,600만원 (9층, 전용면적 84.62㎡)

* 2026년 7월 9일 거래: 34,000만원 (20층, 전용면적 84.62㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 35,000만원 (22층, 전용면적 84.62㎡)

최근 실거래가를 종합하면, 본건과 동일한 전용면적(84.62㎡)의 거래가는 34,000만원에서 35,600만원 범위에 형성되어 있습니다.

본건의 8층은 중간층으로, 최근 거래된 9층(35,600만원) 및 고층(20층, 22층)의 거래가격을 고려할 때, 시세 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다.

권리상 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 경쟁 상황 및 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 34,000만원 ~ 36,000만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 산정하는 것을 권장합니다.

외부 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.