나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10007 [1] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-81 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경주시 외동읍 입실리 소재 "외동읍민체육회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 읍소재지내 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재합니다.

교통상황

읍소재지 간선도로변 인근에 소재하고, 노선버스가 운행되어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

형태 및 이용상태

대략 사다리형 토지로서 인접지와 등고평탄하나 남서측 인접지보다 고지이며, 점포 및 주택부지로 이용하고 있습니다.

인접 도로상태

북동측으로 폭 8미터, 북서측으로 폭 6미터 정도의 콘크리트포장 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(20m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023-06-08) (일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-10-31) <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2025-06-05)에 속합니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

지목이 공부상 전이나 실제 대입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층으로 외벽: 화강석판 붙임, 드라이비트 마감 내벽: 콘크리트 노출(1층), 벽지 및 타일 붙임(2층) 바닥: 콘크리트 마감(1층), 바닥내장재, 타일 붙임 등(2층) 창호: 스테인레스삿시 및 하이삿시 유리창입니다.

이용상태

기호 2: 점포 및 주택 1층: 소매점(공실), 화장실, 계단실 2층: 주택(방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2, 다용도실 등), 계단실

설비내역

기호 2: 급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다. 2) 기호 2 건물의 발코니와 옥탑은 부대시설이므로 건물에 포함하여 평가하였습니다. 3) 기호 2 건물의 1층은 소매점(공실)으로서 내부인테리어공사가 시행되지 않은 상태입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1은 공부상 지목이 '전'이나 실제 '대'임. 목록2 건물의 발코니와 옥탑 포함하여 평가하였으며, 1층은 소매점(공실)으로서 내부인테리어공사가 시행되지 않은 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10007 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우리새마을금고

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 1344-81

용도: 근린주택

토지면적: 180.00㎡ (약 54.45평)

건물면적: 209.79㎡ (약 63.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 402,114,120원

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층

사용승인일: 2013년 06월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리에 소재하며, "외동읍민체육회관" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 읍소재지 내 기존 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

읍소재지 간선도로변 인근에 소재하며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입이 용이하며, 북동측으로 폭 8미터, 북서측으로 폭 6미터 정도의 콘크리트포장 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(20m이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 속합니다.

2.4. 주변 시설

* 외동읍민체육회관이 인근에 위치하여 체육 및 여가 활동 이용이 편리합니다.

* 외동읍 행정복지센터가 입실리에 소재합니다.

* 해당 지역은 공업 지역으로 발달했으며, 자동차 부품 관련 현대자동차 하청업체 및 현대모비스 공장 등이 다수 위치해 있습니다.

* 경주와 울산을 잇는 산업로가 인접해 있으며, 과거 기차역이었던 입실역, 죽동역, 모화역은 폐지되었으나 향후 동해선 광역전철 연장 시 역 신설 가능성이 있습니다.

* 울산 시내버스 노선이 모화리까지 운행되어 울산 생활권의 영향이 있습니다.

* 주변에 다세대, 빌라 단지 등이 혼재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2013년 07월 05일 접수된 해도2동새마을금고(현 우리새마을금고)의 근저당권(130,000,000원)입니다.

* 토지 및 건물 등기부상 해당 근저당권 외 다수의 권리가 기재되어 있으나, 임의경매로 인해 낙찰 시 말소될 것으로 보입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 203,000,000원

* 건물 등기부채권 총액: 203,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 관련 인수 부담 없음)

* 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

* 1층: 소매점 (공실, 내부 인테리어 미시행 상태)

* 2층: 주택 (방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실 등)

4.2. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 입실리는 경주시 남부에 위치하며, 외동읍의 중심지 역할을 하고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 아파트, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 지역입니다.

* 1층 소매점은 현재 공실 상태이며, 내부 인테리어 공사가 시행되지 않은 점은 상가로서의 활용에 제한이 될 수 있습니다.

* 인근 공단 지역으로 인한 배후 수요가 있을 수 있으나, 해당 물건의 직접적인 상권 분석은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 외동읍민체육회관이 인근에 있어 주민 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 상업 시설 및 주거 시설이 혼재되어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

* 해당 지역은 공업 지역이 발달했으며, 울산과의 접근성이 좋아 산업 활동이 활발한 지역입니다.

* 주거 지역과 공업 지역이 혼재된 특징을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 토지: 공부상 지목은 '전'이나, 실제 이용은 '대'로 이용 중입니다. 이는 건축 및 개발에 큰 영향을 주지는 않으나, 명확한 구분이 필요합니다.

* 건물: 발코니와 옥탑이 건물 면적에 포함되어 평가되었습니다. 1층 소매점은 공실이며, 내부 인테리어 공사가 시행되지 않은 상태로 즉시 임대가 어렵거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획시설이 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 해당 규제를 검토해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

* 임대관계가 불확실하므로, 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 외동읍 입실리에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 1층은 소매점(공실, 미인테리어)으로, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 교통이 편리하고 외동읍민체육관 등 편의시설이 인근에 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이외의 권리들은 소멸될 예정이며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 공부상 지목과 실제 이용이 다르며, 1층 상가 공실 및 미인테리어 상태, 다양한 토지이용계획 및 제한사항은 잠재적 리스크 요인입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 입찰 시 면밀한 현장 조사와 시세 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 경주시 외동읍 입실리 소재로, 지역 내 주거 및 상업 활동의 중심지에 위치합니다.

* 2층 주택 부분은 즉시 거주 또는 임대가 가능할 것으로 예상됩니다.

* 외동읍민체육회관 등 주민 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 해당 물건과 직접적인 비교는 어렵지만, 평당 가격을 기준으로 대략적인 시장 시세를 추정해볼 수 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에서 가장 유사한 면적과 시기의 거래는 다음과 같습니다.

* 성우빌라 (84.88㎡): 2025년 7월 7,000만원, 2026년 7월 8,250만원에 거래되었습니다. (평당 약 272만원 ~ 321만원)

* 제일주택 (58.86㎡): 2026년 6월 4,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 258만원)

이러한 인근 유사 물건의 평당 가격을 본건 건물의 연면적 209.79㎡(약 63.46평)에 적용하면, 대략 1억 6천만원 ~ 2억 3천만원 수준의 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 물건의 감정가는 402,114,120원 (약 4.02억원)으로, 분석된 시장 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 1층 상가의 공실 및 미인테리어 상태, 다양한 도시계획 제한 등을 고려할 때, 감정가보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가는 보증금 인수분(0원)을 제외하고 산정하며, 현장 조사를 통한 건물 상태 및 주변 상권의 구체적인 가치 평가를 바탕으로 결정해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 대략 2억 5천만원에서 3억 2천만원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.