나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12967 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 787 대원칸타빌 601동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대로 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '서당초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 "정비된 시가지 내 공동주택지대"로서, 주거지로서의 제반여건은 무난시(視)됨.

교통상황

본건이 속한 아파트단지내 지상주차장 및 지하주차장 까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시(視)됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 10층 1001호로서, 사용승인일 : 2004. 09. 24 외벽 : 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 창호 : 새시창호

이용상태

주택( 건축물대장 도면상 구조 --- 방4, 욕실2, 거실, 주방/식당, 드레스룸, 현관, 발코니 )

설비내역

급수배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스사용 개별난방설비, 지하주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'사다리'에 유사한 형태이고, 대체로 평탄한 지세의 토지를 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 '중로2류( 폭15 ~ 20m )'에 접하여, 단지내 진입로와 연계되어 출입하며, 서측 및 남측, 북측으로 보행자전용도로( 폭8m 미만 )에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역'. < 용도지구 등 > '지구단위계획구역 ". < 기반시설 > 도시계획도로( 중로2류 및 소로2류, 소로3류 )에각 접함. < 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ), '절대보호구역', '상대보호구역' ( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > " 미 상 " 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12967 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 787 대원칸타빌 601동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 395,000,000원

토지면적: 83.02㎡ (약 25.12평)

토지지분: 83.0157㎡ (약 25.12평)

건물면적: 133.85㎡ (약 40.49평)

건물지분: 133.852㎡ (약 40.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OO

특이사항: 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 천안시 서북구 불당동 소재 '서당초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 잘 정비된 시가지 내 공동주택 지대로서 주거지로서의 제반 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건이 속한 아파트 단지 내 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 북서측으로 폭 15~20m의 중로에 접하여 단지 내 진입로와 연계되며, 서측, 남측, 북측으로는 폭 8m 미만의 보행자 전용도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 하나은행의 근저당권(접수일자 2024-08-30, 권리금액 277,200,000원)보다 늦은 날짜에 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부등본상 확인된 모든 권리(근저당, 소유권이전, 가압류, 임의경매)는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황은 '미상'으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계가 확인되지 않아 실제 점유 현황 및 권리관계는 현장 확인이 필요합니다. 임차인 존재 여부와 그에 따른 대항력, 우선변제권 등의 유무는 추가 확인이 필요하며, 보증금이나 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건은 불당대원칸타빌 아파트로, 공급 면적 133.85㎡ (약 40.5평)입니다. 최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(공급 면적 84.90㎡, 약 25.7평)의 경우 2026년 7월에 3억 500만원에서 3억 2,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,187만원에서 1,265만원 수준입니다. 이러한 시세를 감안할 때, 본 건의 공급 면적(약 40.5평)을 기준으로 추정해 보면 시장 가치는 약 4억 8,070만원에서 5억 1,230만원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가 3억 9,500만원보다 높은 수준으로, 시장 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

작은 평형(공급 면적 59.98㎡, 약 18.1평)의 경우 2026년 6월에 2억 1,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,188만원 수준입니다.

KB부동산 정보에 따르면, 공급 면적 135.21㎡ (약 40.9평)의 매매 시세가 3억 9,000만원 수준으로도 나타나며, 공급 면적 161.42㎡ (약 48.8평)의 매매 시세는 4억 6,000만원 이상으로 언급되고 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획

천안시는 불당동 지역을 중심으로 주거 및 상업 기능 강화, 교통망 확충 등 도시 발전 계획을 추진하고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 '서당초등학교'가 위치하며, 도보로 통학이 가능한 거리에 있습니다. 또한, 늘사랑유치원, 좋은유치원 등 교육 시설이 근거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

본 건이 속한 불당대원칸타빌 아파트는 총 1011세대, 14개 동으로 이루어진 대규모 단지입니다. 2004년 9월에 사용 승인되었으며, 최고 15층 높이입니다. 총 주차 대수는 1,107대로, 세대당 약 1.09대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. 관리사무소 연락처는 041-553-9670입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 절차 진행에 일부 변동이 있을 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설(예: 장례시설, 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개인의 판단에 따라 혐오시설로 간주될 수 있는 시설이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 불당동의 대단지 아파트인 대원칸타빌의 10층 주택으로, 입지 여건이 양호하며 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시장 가치가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건이라는 점과 임차인 현황이 미상인 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 불당동은 생활 편의 시설이 풍부하고 교통이 편리한 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 높은 시세 대비 낮은 감정가: 최신 실거래가 분석 결과, 본 건의 시장 가치가 감정가를 상회하는 것으로 파악되어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 대규모 단지: 1011세대의 대규모 단지로 관리의 안정성 및 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 395,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 유사 평형의 시세가 평당 약 1,187만원에서 1,265만원 수준으로, 본 건의 공급 면적 40.5평을 고려하면 시장 가치는 약 4억 8,070만원에서 5억 1,230만원으로 추정됩니다.

권리 인수 부담이 없고, 시장 대비 감정가가 낮게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 경쟁이 있을 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 상회하고 시장 가치 하단부에 근접하는 수준인 4억 2000만원에서 4억 5000만원 사이로 제안합니다.

본 입찰가 산정 시에는 인수 보증금이 없는 점을 고려하였으며, 최종 입찰가는 개인의 투자 성향 및 당시 경매 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.