나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10003 [1] 경상북도 경주시 양남면 신대리 25-54 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대호 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 소재 "어전마을" 남동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 펜션, 단독주택, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형에 가까운 완경사지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 포장된 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 일반목구조 기타지붕 2층 건물로서, 외벽: 외장타일, 목재사이딩 등 내벽: 벽지 등 바닥: 내장 바닥재 등 창호: 샷시창호 등.

이용상태

가) 단독주택.

설비내역

가) 급배수시설, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.(기호㉠∼㉤)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 조경수 및 조경석 포함. 건물(기호 가) 외부의 데크 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 경주지원 2026타경10003 (1)

소재지: 경상북도 경주시 양남면 신대리 25-54 (도로명주소: 경상북도 경주시 동남로 456-26)

용도: 단독주택

감정가: 205,596,000원

토지면적: 376.00㎡ (약 113.74평)

건물면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

건물 제시외면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 조경수 및 조경석 포함. 건물(기호 가) 외부의 데크 포함.

주의사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상 조경수 및 조경석 포함. 건물(기호 가) 외부의 데크 포함.

건물 구조: 일반목구조, 기타지붕 2층 건물.

건물 사용승인일: 2013년 07월 03일

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 양남면 신대리 소재 "어전마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 펜션, 단독주택, 임야 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

물건지까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 사다리형에 가까운 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

남서측으로는 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(일부제한 200m)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2026년 1월 7일 접수된 김성규의 강제경매 개시 결정 등기(경주지원 2026타경10003)입니다.

해당 경매개시결정등기보다 늦은 2026년 3월 18일 접수된 박현호의 가압류 등기는 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 724,010,958원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

종합적으로, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 양남면 신대리는 전원주택 및 펜션 단지가 형성되어 있으며, 울산과의 접근성이 좋은 편입니다.

유사 물건 사례를 살펴보면, 경주시 양남면 신대리에서 대지 약 912㎡(276평)의 전원주택이 2억 6천만원에 매물로 나온 사례가 있으며, 이는 평당 약 94만원 수준입니다.

또한, 같은 지역에서 대지 약 866㎡(262평)에 도로지분을 포함하여 총 1024.4㎡(309.8평)의 전원주택 부지가 평당 약 58만원 수준인 1억 8천만원에 거래된 사례도 있습니다.

경주시 양남면 신대리의 2층 단독주택(대지 96평, 건축면적 13평, 연면적 21평)이 2억 5천만원에 매물로 나와 있으며, 이는 평당 약 260만원 수준입니다.

신대리 인근의 토지 거래 사례를 보면, 2026년 7월 12일에 양남면 신서리 답 160평이 2.1억 (평당 130만원), 양남면 환서리 대 138평이 2.7억 (평당 195만원)에 실거래되었습니다. 2026년 7월 12일에 양남면 신대리에서 대지 132평, 연면적 26평의 전원주택이 2.4억에 거래된 사례도 있습니다.

이러한 주변 시세와 본건의 감정가(토지 약 54.7만원/평, 건물 약 956만원/평)를 고려할 때, 시세 형성 범위는 다양하나, 전원주택 또는 펜션 등으로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "어전마을"이 있으며, 주변은 단독주택 및 펜션이 혼재된 지역입니다.

해당 지역은 바닷가와 비교적 가까운 해안가 주변으로, 경주 양남 주상절리군과 같은 관광지가 인접해 있습니다. 마우나 오션 리조트도 근처에 위치합니다.

다만, 경주시 양남면 지역은 폐기물처리시설 등 주민 기피 시설이 집중되어 있어 이에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 이러한 시설들이 관광 산업에 악영향을 미칠 수 있다는 보도도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 폐기물 처리 시설 집중 우려: 경주시 양남면 지역에 폐기물 처리 시설 등 기피 시설이 다수 위치하고 있어, 이로 인한 환경 문제나 지역 이미지에 대한 부정적 영향이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 인해 추가적인 경매 신청 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 및 부속물 포함: 제시외 건물, 조경수, 조경석, 데크 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 이와 관련된 정확한 현황 파악 및 인수인계 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 양남면의 한적한 자연환경 속 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있습니다. 바닷가와 관광지 접근성이 좋으며, 주말 주택이나 전원생활을 위한 거주지로 활용 가능성이 있습니다. 하지만, 주변 지역에 폐기물 처리 시설 등 기피 시설이 집중되어 있다는 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점도 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 376㎡ (약 113.74평)의 넓은 대지는 추가 건축이나 활용 가능성을 열어둡니다.

* 자연환경 및 관광지 접근성: 바닷가와 양남 주상절리군 등 관광지가 가까워 주말 별장, 세컨하우스, 또는 펜션 등으로 활용 가치가 있습니다.

* 울산과의 근접성: 울산 생활권과의 접근성이 좋아 직장과의 연계도 고려해볼 수 있습니다.

* 신축에 가까운 건물: 2013년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,596,000원입니다. 주변 유사 물건의 시세 및 거래 사례를 고려할 때, 토지 가치는 평당 약 54.7만원, 건물 가치는 평당 약 956만원 수준으로 감정평가되었습니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 특별히 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

주변 유사 단독주택의 거래 사례 및 매물 가격대를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상승한 200,000,000원에서 230,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 지역 내 폐기물 처리 시설 등 기피 시설 집중으로 인한 부정적 영향 가능성과 임대 관계 미상 등 리스크 요인을 감안하여, 실제 입찰 시에는 해당 요인들을 면밀히 분석하고 보수적인 접근을 권장합니다. 또한, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 제시외 건물 및 부속물(조경수, 조경석, 데크 등)의 현황을 직접 확인하고, 주변의 실질적인 시세 및 개발 계획 등을 추가적으로 조사하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.