나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10237 [1] 대구광역시 중구 남산동 2380-46 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.01.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경구중학교" 남측 인근에 위치하며 부근 일대는 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입이 가능하고, 인근 간선도로변에 버스정류장 및 3호선 역사가 소재하는 등 제반 교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

기호 (1),(2) : 2필 일단 사다리형의 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 정지 되어 있으며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 (1),(2) : 동측으로 폭 약 1~2미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역(동부교육청문의(606- 5146), 경북공업고등학교,경구중학교) 가축사육제한구역

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상임. 2) 기 타 - 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 바닥 : 장판지 및 일부 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호임. 나) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽 : 타일 마감. 바닥 : 타일 마감. 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

가) 단독주택으로 이용 중임. 나) 변소로 이용 중임.

설비내역

가,나) 기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 ㉠,㉡은 구조, 현상, 사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려 하여 원가법으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용 하였으며, 면적은 개략적인 실측에 의거하였는바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경 매여부 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상임. 2) 기 타. - 본건은 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 구조, 이용상황 및 마감재를 육안으로 확인하지 못하였는바, 인근 탐문 조사 등에 의하였으며, 마감재는 인근 유사 부동산의 일반적인 마감재로 표기하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경10237 (1)

소재지: 대구광역시 중구 남산동 2380-46

용도: 단독주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드 (신OOOOOO)

감정가: 168,116,960원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

1.2. 면적 정보

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

건물면적: 46.08㎡ (약 13.94평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 중구 남산동 소재 "경구중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로변에 버스정류장이 있고 대구지하철 3호선 역사가 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 동측으로 폭 약 1~2미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-10-10

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 본건의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력이 있는 임차인이므로 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

등기부상 말소기준권리는 본 경매 사건(2025타경10237)을 촉발한 권리로서, 일반적으로 강제경매 개시결정 등기(2025년 12월 30일 접수, 신한카드, 토지/건물 갑4)가 이에 해당합니다. 이 기준권리에 선행하는 권리들은 낙찰 시 소멸됩니다. 토지 등기부의 2025년 5월 14일자 한국주택금융공사 가압류(갑3)는 말소기준권리보다 선순위이며, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 채권액 합계는 약 123,022,758원 입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 정보 없음)

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 대구 중구 남산동 일대의 다세대/연립주택(전용면적 약 60㎡)의 거래가는 2026년 3월 기준으로 11,500만원에서 15,000만원 수준입니다.

본건은 단독주택으로 토지면적이 93㎡ (약 28평)으로 비교적 넓은 편이며, 건물 면적은 46.08㎡ (약 14평)에 제시외 건물 20㎡ (약 6평)이 포함되어 있습니다.

감정가 168,116,960원은 주변 다세대/연립주택 시세 및 본건의 토지 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

대항력 있는 임차인이 있으나 보증금/차임이 0원으로 신고되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

주변 시세 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

투자 가치 및 경매 시장 상황을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본건의 예상 입찰가는 1억 7천만원에서 1억 9천만원 사이로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금/차임 0원 신고, 추가 확인 필요)

* 제시외 건물 포함 (구조, 법적 문제 여부 확인 필요)

* 인접 도로 폭이 1~2미터로 협소 (차량 통행 및 건물 신축 시 제약 가능성)

* 건물의 노후화 가능성 (구체적인 건축 연도 정보는 없으나, 오래된 주택일 가능성)

* 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인 불가 (내부 상태, 마감재 등 확인 필요)

* 토지이용계획상 상대보호구역, 가축사육제한구역 포함 (재산권 행사 제약 가능성)

* 제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 투자 포인트

* 대구광역시 중구 남산동이라는 중심 입지

* "경구중학교" 남측 인근의 안정적인 주택지대

* 93㎡의 넓은 토지 면적을 활용한 건물 신축 또는 증축 잠재력

* 대중교통 이용이 편리한 교통 여건 (버스 정류장, 지하철역 인근)

* 토지와 건물을 일괄 취득 가능

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 중구 남산동의 우수한 입지와 넓은 토지 면적을 가진 단독주택입니다. 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 감정평가액 또한 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 협소한 인접 도로 등은 잠재적 리스크 요인으로 반드시 확인하고 대비해야 합니다. 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 파악하고, 임차인과의 관계를 명확히 하는 것이 중요합니다. 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

8. 예상 입찰가

1억 7천만원 ~ 1억 9천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.