나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10196 [1] 대구광역시 수성구 시지동 509 노변동서우방타운 103동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정성 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 "노변초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로 및 지하철역과의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가)철근콘크리트벽식조 스라브지붕 17층건 중 9층 901호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측 및 남측으로 폭 약 20미터, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 단지내 진입도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,제1종지구단위계획구역(공동주택용지),소로2류(폭 8m~10m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제 한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(노변초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역( 시지하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(자연누리유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>,택지개발지구<택지개발촉진법>,<추가기재>하천은 건설과 확인입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타: 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유 사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10196 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대경새마을금고

1.2. 부동산 정보

소재지: 대구광역시 수성구 시지동 509 노변동서우방타운 103동 9층901호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 17층건 중 9층 901호 단위세대

건물 사용승인일: 1996년 10월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 438,600,000원

토지면적: 56.87㎡ (약 17.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.41㎡ (약 34.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 기타 기본 정보

아파트명: 노변동서우방타운

총 동수: 6개동

총 세대수: 472세대

최고 층수: 17층

주차대수 합계: 273대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 "노변초등학교" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로 및 지하철역과의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통시 됩니다.

2.3. 인접 도로

본 건 단지 동측 및 남측으로 폭 약 20미터, 서측 및 북측으로 폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 단지내 진입도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 등기들이 확인되며, 말소기준권리인 2015년 5월 20일자 산격3동새마을금고 근저당권(339,600,000원)을 포함한 대부분의 권리가 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 479,600,000원입니다.

주요 등기사항:

* 갑1: 소유권이전 (1996-12-31)

* 갑2: 소유권이전 (2003-05-20)

* 갑3: 소유권이전 (2008-07-18) - 매매

* 을10: 근저당권 (2015-05-20) - 말소기준권리

* 을12: 근저당권 (2022-10-04) - 말소

* 갑16: 임의경매 (2025-12-29)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주하는 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(노변초등학교, 대구자연과학고등학교, 시지하늘유치원, 자연누리유치원) 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

제공된 정보에 따르면, 본건 주변에는 노변초등학교, 대구자연과학고등학교, 시지하늘유치원, 자연누리유치원 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 근린생활시설 역시 부근 일대에 형성되어 있습니다. 명시적으로 언급된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 대구광역시 수성구 시지동 소재 "노변초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집된 전형적인 주거지역입니다.

5.2. 단지 정보

노변동서우방타운은 1996년 10월에 사용 승인된 아파트 단지로, 총 6개동, 472세대로 구성되어 있습니다. 최고 17층 규모이며, 본건은 17층 중 9층에 위치합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설 등의 복리시설이 있습니다.

5.3. 편의 및 부대시설

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가서에 따르면, 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가하여 유사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가가 이루어졌습니다. 이는 실제 물건의 상태를 육안으로 확인하기 어렵다는 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원이고 권리분석상 별도 인수될 권리가 없어 보이나, 실제 점유 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

1996년에 건축된 아파트로, 사용 승인일로부터 약 30년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 필요성이나 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 시지동 소재 노변동서우방타운 아파트는 수성구라는 우수한 입지 조건과 함께 주변 교육 환경, 편의시설 접근성 등 주거 가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 등기부상 말소될 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 내부 확인이 불가한 점과 건물 노후화 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 투자 가치를 신중하게 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수성구의 우수한 학군 및 주거 환경

* 실거래가 기준으로 유사 면적 대비 시세보다 낮은 감정가 (신중한 접근 필요)

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 가능성

* 115.41㎡ (약 34.9평)의 넓은 전용면적으로 가족 단위 수요층에게 적합

9. 예상 입찰가

감정가는 438,600,000원입니다.

가장 최근에 거래된 동일 면적(115.41㎡)의 2025년 12월 31일 실거래가는 381,700,000원입니다.

2026년 3월 9일에 거래된 59.9㎡ 면적의 실거래가는 268,000,000원이며, 2026년 3월 24일에 거래된 84.98㎡ 면적의 실거래가는 380,000,000원입니다.

2026년 6월 25일에 거래된 115.41㎡ 면적의 전세가는 보증금 30,000,000원, 월세 750,000원입니다.

내부 확인의 제약 및 건물 노후화를 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적의 실거래가를 기준으로 낙찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 차이가 약 5,700만원 존재하며, 2026년의 소형 면적 거래가가 동일 면적의 2025년 거래가와 유사한 수준(84.98㎡) 또는 더 높은 수준(59.9㎡)을 보이고 있어 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크와 시장 상황을 반영한 예상 입찰가는 405,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.